管理人はだれ！？

2018年5月30日「水曜日」更新の日記

　新・住宅ローン控除の対象になる上地には、住宅の敷地として使用できるようにするまでにかかった費用、いわゆる敷地の取得対価の額も含まれています。 　しかし、敷地の費用といっても、たとえば原野や林地を最初に取得してから住宅の敷地にする場合もあるし、すでにある土地・建物を取得してから建物を取り壊して更地にする場合もあります。 　当然のことながら、敷地にするまでの工事が大がかりであればあるほど費用がかかるわけで、工事の規模によって敷地の取得対価の額に大きな差が出てきます。 　どのような場合でも敷地になるまでにかかったすべての費用について控除の対象として認めてくれるのか、それともある程度までなら認めてくれるのでしょうか。 　そこで通達では、これらの費用のどこまでの範囲まで認めるのかについても、踏み込んだ運用基準を示しています。 　新・住宅ローン控除は、住宅のための敷地になるまでの費用、具体的には埋め立て、土盛り、地ならし、切土、防壁工事、その他の土地の造成または改良のために要した費用の額を認めています。 　これは、たとえば林地だったら住宅の敷地にするための費用は、その土地の形質を変えるためのものですから、建物や構築物などの償却の対象資産とは切り離して、譲渡所得の金額の計算上、土地の取得費に含めるべきという考えからです。 　あくまでも住宅の敷地として利用される上地ならば、ほぼすべての工事費は控除の対象にすることができることになります。 　一方、土地と既存の建物を一括して取得してから、新たに住宅を建て替えようとするときに必要な取り壊しの費用などについても、そのほとんどが控除対象に含まれることになっています。 　ただし、このようなケースでは、土地と既存建物を取得したときから、おおむね1年以内に既存建物の取り壊しに着手しなければなりません。 　当初の取得が、既存建物を取り壊して住宅を新築するためのものであることがあきらかな場合のみ、控除が認められることになっているからです。 　また、当初取得した土地と既存建物をいったん住居として使用し、その際に建物について住宅ローン控除の適用を受けた場合は、たとえ1年以内に新築の建て替えを行ったとしても、取り壊しを含めた土地等の取得費用は控除対象にすることはできません。 　なお、既存建物の取り壊しの際に発生した、再利用する発生資材がある場合は、それらの資材の価額を差し引いた残額が、土地等の控除対象に含まれます。 　敷地の造成・改良工事の費用や既存建物の取り壊し費用までもが控除対象になった新・住宅ローン控除。では、既存の門や塀、植栽、電気器具や家具などのさまざまな付属物についても、控除の対象になるのでしょうか。 　門や塀などの構築物、照明などの電気設備、家具やその他の備品、車庫などの建物をひっくるめて「構築物等」といい、これらの取得対価の額は、本来は家屋の取得対価の額にも敷地の取得対価の額にも含まれていません。 　しかし、今回の改正では、既存の家屋や敷地を同じ人から取得し、その取得対価額が「僅少」であれば、控除の対象に含まれることになりました。 　これは、たとえばある人から住宅と敷地を買った場合、すでにある構築物等が住宅や敷地と一体となっていることや、実務上区別して計算することが難しいという判断から、控除が認められたようです。 　ところで、これらの構築物等が控除対象と認められるための条件に、その取得対価の額が「僅少」であることがあげられていますが、この僅少とはいったいどのぐらいの額をいうのでしょう。 　極端に高額の既存住宅や敷地の取得を除き、ここでいう僅少とは、通常、構築物の取得対価額がこれらを含んだ住宅や敷地の取得対価額の10％未満といわれています。

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