管理人はだれ！？

2018年5月31日「木曜日」更新の日記

　敷地を借りてマイホームを建てた場合を見ることにしましょう。 　通常、マイホームのための土地を借りて家を建てる場合には、地主との間で借地権の設定を行います。この借地権について少し説明しておきます。 　借地権には、一定期間（30年）が過ぎたら地主に上地を返還する借地権と、あらかじめ期間を決めておいて期間経過後に土地を返還する定期借地権があります。 　定期借地権には、①借地期間が50年以上で期間満了後は契約の更新や建物の買い取りも請求できない「一般定期借地権」、②借地期間が30年以上で期間満了後に地主が建物を買い取る「建物譲渡特約付借地権」、そして③借地期間が10～20年で事業用の建物を建て、期間満了後は契約更新のない「事業用借地権」の3種類があります。 　建売住宅の広告などでよく見かける定期借地権付住宅というのは、上記のうちの一般定期借地権が設定された敷地に建つ住宅のことです。借地期間満了時に面倒なく返還されるので、最近は主流になっています。 　いずれにしても、地主との間に定期借地権を設定するためには、契約にあたって地主に対して「権利金」あるいは「保証金」を支払わなければなりません。 　ちなみに、権利金はいったん地主に支払ったら返ってきませんが、保証金は借地期間満了後に地主から借主に返還されるいわば預託金です。 　このうち権利金については、地主に対して定期借地権の取得の対価として支払うものですから、この支払いのためのローンや債務は、当然のことながら全額住宅ローン控除の対象になります。 　一方、定期借地権を取得するために、地主に支払う保証金のローンや債務の額は少し複雑な計算が必要です。 　一般に敷金と呼ぶこともあるこの保証金は、借地期間が終われば地主から全額が返ってくるわけですから、厳密にいうと定期借地権の取得の対価ではないのです。 　しかし、数百万円から数千万円の保証金を50年間も無利息で預けておくわけですから、この間の経済効果は少なくありません。 　そこで、定期借地権の保証金のローンなどに関しては、保証金からこの間の利息分を差し引いた差額について、新・住宅ローン控除の対象とすることができるようになっています。 　たとえば、保証金1500万円、設定期間50年の一般定期借地権で借地期間満了時に無利息で返還の条件のついた、定期借地権付の新築の建売定住宅をローンで購入した場合で見てみましょう。この新居には平成11年中に入居したことにします。 　保証金の控除額を求める計算式は、「保証金の額」一「保証金の額」×「残存年数50年に応じる6％の複利現価率」＝「返還請求権の額」＝「控 除対象額」 　で求めるので、計算式に実際の金額を当てはめると、1500万円 －（1500万円×0.054）＝1419万円で、控除の対象額は1419万円になります。 　式のうち、「残存年数50年に応じる6％の複利現価率」については、定期借地権を設定した年の1月1日現在の基準年利率（平成11年の場合は6％）で50年複利現価率を求めたものです。 　なお、基準金利未満の利率（約定利率）による利息の支払いがあるとき、または支払う利息がないときは、以下の計算式で控除対象額を算出することになります。 　「保証金の額」－「保証金の額」Ｘ「定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率の複利現価率」－「保証金の額」×「約定利率」×「定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率の複利現価率」＝「控除対象額」