管理人はだれ！？

2018年6月1日「金曜日」更新の日記

公的制度にもデメリットがあるしかし、公的制度だからといって安易に適用を受けて大丈夫なのでしょうか。デメリットを考えてみましょう。建築主が受け取ることができる契約家賃には限度が設定されていて、なぜ良貨マンション、アパート経営、相場家賃の80～90％の家賃しか収受できないことが多いこと。入居者の負担額が毎年上昇する傾斜家賃が設定されていることから、将来、空室リスクの増大が考えられること。入居者選定が「まちづくりセンター」に一任されているということ。築年数が経過して、入居者負担が増大するにつれて空室が増えた場合でも、「まちづくりセンター」等を経由して「指定法人」が入居者を決定しなければならず、手続上かなりの時間を要し、それによる家賃収入の減額が考えられること。第4に、建築費が割高になりやすいことです。デメリットについて、もう少し説明しましょう。「特優賃」は、建設会社が特命工事で受注する強力な武器になっています。通常の賃貸マンションだと数社の相見積もりにより競争の原理が働き、適正な工事価格になりますが、特優賃という「付加価値」がつくと、競争なしの特命受注が取りやすくなります。それは建築費が高めになりやすいことも意味しているのです。建築費が高くなれば、借り入れリスクも大きくなります。返済原資を増やすために家賃を高く設定したいところですが、契約家賃には上限があり、空室リスクのことを考えると、それもむずかしいでしょう。「自治体のバックアップがあるから大丈夫」といっても、空室リスクはあります。空室になれば、当然、家賃は入りません。あわてて空室を埋めようと思っても、オーナーが自分で探すことは制度上では禁じられていますから、「これではまずい」と思って特優賃の適用をはずしてもらおうとしても、20年間は特優賃から転用することは禁じられています。こうしたデメリットを考えると、「公的制度だから安心」とばかりはいえないようです。経済性を無視してはいけません。しかも、地方自治体の財政難から特優賃制度が破綻しないまでも、現行制度が未来永劫続くとは考えにくいところです。20年の適用期間中、契約家賃が減額されることも想定したほうがいいかもしれません。また、公的制度とは違いますが、建物を公共施設として貸せば「借り主がお役所だから安心」と考えがちです。しかし、土地オーナーが建物を建て、警察署などの宿舎としてサブリースする場合でも、安心とはいえません。通常、10年以上の賃貸借契約となることが多いのですが、契約書には「賃料改定は2年ごと、予算の削減などによって契約解除ができる」という旨が記載されているのです。