管理人はだれ！？

2018年6月2日「土曜日」更新の日記

コンパーションは、建物の用途変更の意味です。いま、コンパーションによる再活用が注目されています。バブルが崩壊する前は店舗・オフィス需要が盛んで、住宅地にも賃貸オフィスビルや店舗用ビルが次々に建設されました。当時は家賃が高く、保証金がＩ0～20ヵ月分取れた例が多くありました。50坪の部屋が、家賃が坪2万円で年間100万円、保証金が1000万～2000万円にもなった例もあります。当時は建設費も高かったのですが、多額の保証金を充当することで実際の負担は軽減され、しかも高い家賃収入があったので、投資効率が実によかったのです。ですから土地を持っている人は誰でもオフィスビル、店舗用ビルを建てたのは当然のことでした。ところが、現時点で周辺事情を調査してみますと家賃相場が下落したことと、建築コストもデフレの影響を受けて下がったことも加えて、交通の便がよく、ビジネスに適した立地で同じ50坪の新築オフィスが、坪1万5000円の家賃で借りられるようになりました。テナントの負担は年間家賃900万円、保証金も300万円ほどですみます。当然、テナントは負担が少なく、しかも新しいビルに移転していきます。そのとき、退去するテナントはオーナーに保証金の返還を求めてきます。オーナーが何とか保証金を返還できたとしても、もともと住宅地に建てたオフィスビルに次のテナントが入らない、という問題が各地で起こっています。オーナーとしては、賃貸オフィスビルを賃貸マンションに用途変更するしか活路がなくなっています。もちろん、部屋割を変更したり、水回り設備を増やすなど改装にかなりのコストはかかります。もともと住宅地ですから、それなりの居住用賃貸マンションの需要は見込めますが、新たに大きな投資をすることになるので、本当に採算がとれるかどうかの収支予測は必要です。居住用に改装しても需要が見込めないときは、オフィス仕様でも需要がある学習塾やパソコン教室などをテナントにすることや、立地によってはオフィスビルをビジネスホテルに改装することも検討していいでしょう。オフィスビル以外では、ホテルや病院または社員寮や学生寮を老人介護施設にコンパーションするニーズもあります。基本的な構造が似ているので大きな改装は必要ありませんが、耐震構造を求められる用途変更もあります。建物の強度を高める工事はコストがかかるので、建物を解体して新築したほうが採算し合うケースもあります。高齢化社会を迎え、高齢者向け施設の需要が高いことは間違い人ホーム、特別養護施設、グループホームなどがあります。