管理人はだれ！？

2018年6月3日「日曜日」更新の日記

介護施設には老この土地活用の場合、ほとんどは事前に希望する介護事業者を見つけ、その意向に添った介護施設を建てて、建物を賃貸するケースになります。介護施設への賃貸事業は、ローリスクーローリターンといえます。賃貸契約は行政の指導で、20年以上で、原則、中途解約もできません。一方、建物の建設費はマンションやオフィスビルに比べて割高になります。事業者は、管理がしやすい平面構造か低層の建物を求めます。さらに、一般の建物には必要がない設備や仕様も整えなければなりません。耐震構造や、たとえ2階建てでもエレベーターの設置、階段や廊下の手すりは絶対条件です。しかも、建築コストに合った高い賃貸料は期待できないことが多いようです。しかし、オーナーには「社会貢献をしている」「幸せな老後を過ごすお手伝いができている」といった満足感、プライドが持てますし、長期にわたって安定収入は計れます。これは利アパートや賃貸マンションを経営しようとするとき、空室率をしっかりと見込んでも採算が合うと判断できれば、この点からはGOサインを出してもいいでしょう。しかし、金利上昇リスクを、どう見るかは別問題です。借入金の返済はオーナーにとって大きな負担です。借入金の額を決め、返済計画を立てるときは、今後の金利動向を、どう見通すかが大事なポイントになります。「いまは金利が安いので、建築資金を借り入れても返済負担は少ない・賃貸物件を建てるチャンスだ」という判断は、はたして正しいでしょうか。借入金で賃貸物件を建て、テナントを入れて賃料収入で借入金を返済して収益を得るという収支計算は、返済金の額によって利回りが大きく違ってきます。超低金利で計算すれば、高い利回りが実現できたとしても、その金利が返済完了のときまで続くとは思えません。いまの超低金利が異常なのであって、今後、金利は上昇すると考えるのが常識的な判断です。現在金融機関の融資条件は変動金利制が一般的です。金利が上昇したときや、築年数が経過すれば賃料を下げることにもなるでしょうから、利回りがどこまで下がるかを、前もって予想しておくことです。金利については「不動産事業で融資を受けた借入金の利息分は、不動産収入から控除されるので、金利上昇のリスクはある程度、回避できる」といわれます。これも疑問です。デフレの時代、お金を預けてもほとんど増えません。しかし、お金を借りたときは、しっかりと利息を取られます。つまり、いまの時代は借入をおこすべきではないのです。