管理人はだれ！？

2018年6月4日「月曜日」更新の日記

具体的に支払利息が収入から控除されて減る所得税額分と、支払利息の年間合計額を比べなぜ賃貸マンション、アパート経営がむずかしいかてみてください。おそらく、支払利息のほうが多いでしょう。事業に必要な手元資金があれば、できるだけ借入金に頼らないで自己資金でまかなうことです。支払利息がない分、当然、利回りは高くなるからです。オーナーが一番気になる収益を大きく左右するのは、金利とともに家賃設定です。高い家賃が設定できれば、当然、利回りは高くなります。中には周辺の家賃相場を無視して、高い家賃を設定した収支計画書を提示する業者がいないこともありません。そうなると、建物は完成してもなかなか入居者が集まりません。地元の不動産会社を自ら回って周辺の家賃相場を確認することも大切です。さらに、築年数の経過とともに、家賃の下落を見込まなければなりません。新築当初の家賃は5年続けばいい、とシビアに見たほうがいいかもしれません。入居者を確保するため、どこまで安くしなければならないかは、やはり不動産の専門家に聞いたほうがいいでしょう。新築当初でもどのくらいの空室リスクを見込むかは大事なポイントです。満室状態を前提に賃貸物件でも購入物件でも、誰でも人情として新築物件に入りたいと思います。「新築マンションなら、高い家賃でも入居者はすぐに入る」と考えてしまいがちです。この"新築信仰"ともいえる不動産に対する一般的な価値観には落とし穴があります。意外と思われるかもしれませんが、中古賃貸マンションより新築賃貸マンションのほうが空室率が高い傾向があるのです。なぜでしょう。答えは簡単です。新築マンションは同じ広さで、同じような設備でも、中古マンションより家賃を高く設定している例が多いのです。新築マンションの賃料が高いのは、多くの場合、建設費を借り入れているので、その返済負担があるため、どうしても高い家賃を設定せざるを得ないのです。中古マンションは、もともと家賃を安くしないと新築マンションには勝てないため、家賃を安くせざるを得ません。築年数が経過して賃貸マンションの空室が目立つようになった、あるいは賃貸店舗のテナントが見つからないというときは、リニューアルによって新しい付加価値をつけることが必要になります。どのように改装するかですが、単に外観や室内をきれいにしただけでは解決しません。付加価値をつけるには、根本的なリニューアルが必要になります。