管理人はだれ！？

2018年6月5日「火曜日」更新の日記

土地オーナーが、気がつかない、陥りやすい不動産活用の問題点について説明します。土地オーナーのところに土地活用を勧める不動産業者や住宅メーカーまたは金融機関が、いかに土地活用が有利かを納得させようと、高い投資利回りの根拠や有利な契約条件、リスクが少ない方策など、いろいろな提案を持ち込みます。相手はプロですから、一方的な説明を受けるだけでは「その通り」と思う内容ばかりで、素人である土地オーナーの質問には簡単に答えてしまいます。これから説明する事業計画書や賃貸契約書、家賃保証のチェックポイントをお知りになったうえで質問をすれば、相手は「このオーナーは手ごわいぞ」と思うはずです。相続税評価額は、ご存じのように更地の場合、評価額そのものが課税対象額になります。ところが、更地にアパートや賃貸マンションを建設すると「貸家建付地」になり、借地権割合と借家権割合に比例して評価額が下がります。借家権割合は地域によって違い、全国ほとんどの地域が30%、大阪国税局管内の市部などは40%です。借地権割合は、道路によって異なり、路線価図で確認する必要があります。たとえば、路線価でと表示されていれば、という意味になります。たとえば東京でに、なっている土地に貸家が建っていると、更地評価額の82%で相続評価額として申告できます。ですから、相続税対策として、更地に賃貸マンションを建てることが有効な節税方法になる、といわれています。だからといって、安易に更地を貸家建付地にしてはいけません。私たちは空家建付地といっていますが、評価減を期待するより空室が多いほうを問題にすべきです。空室が多くなりマンション経営が赤字になれば、評価額が82%になる効果を相殺してしまうどころか、評価減以上の資産持ち出しになる可能性があるからです。貸家建付地にして相続税評価額を下げることができたとしても、逆に相続税対策にならないこともあります。評価額を下げることよりも、相続税をいかに納付するかがもっと大切なことだからです。多くの場合、貸家や賃貸マンション、アパートを建てるとき、さらに相続税対策になると考えて建設費を金融機関から借り入れるケースがよくあります。それは、借入金の残高を相続財産から控除することができるからで、金融機関がよく勧める節税方法です。そこに、落とし穴があります。相続税の納付について物納という方法があります。物納できる資産は別表のようにいろいろありますが、同じ不動産でも収益性の悪い土地を物納することで、収益性の高い土地を残し、資産を守ることになります。