管理人はだれ！？

2018年6月6日「水曜日」更新の日記

「納税予定地を更地のままにしておくのがもったいない。アパートを建てれば家賃が入って、相続税評価額も下がる。相続が起きたときは底地を物納すればいい」と考えて、本来、納税予定地にしておくべき土地に資金を借り入れてアパートや賃貸マンションを建てた場合に大きな問題が起こります。金融機関から建設費を借りたとき、金融機関は建物を建てる土地を担保にします。そのため、貸家建付地には金融機関の抵当権がついてしまいます。そして、借入金が返済できないうちに相続が起きたとき、「抵当権がついた資産は物納できない」という規定があることに気がつくのです。この場合、どうなるのでしょう。当初の考え通り、貸家建付地の土地を物納しようとすれば、金融機関から担保をはずしてもらわなければなりません。「今度は自宅を担保にする」といっても、簡単に担保替えはできないことがあります。現金をつくろうと、貸家建付地を売却しようとすれば、説明したように売却価格はおそろしく安くなります。それでも足りなければほかの不動産、つまり収益性の高い土地を売却することになります。物納が無理で「延納」にした場合は、どうでしょう。延納は元金均等払いなので、はじめのころの納付額が大きく、家賃収入のほとんどを延納に回さなければならない事態も考えられます。もし、金利が上がって借入金の返済負担が大きくなって、延納資金が不足すれば、別の資産を食いつぶすしかありません。また、延納の利子は経費にもなりません。この場合、「納税予定地として決めたら、何もしない」ことが正解だったのです。それでも「更地のままでは評価額が高い」という意見があるでしょう。どうしても節税対策をしたい場合、確実で具体的な納税方法を確保したうえで判断することです。住宅メーカーや建設業者、不動産業者および金融機関は、土地オーナーに「ここでマンションを建てれば、このくらいの収益が上がります」という説得材料として、「事業計画書」を作成してきます。そこには建物の概要、建設コスト、資金計画と、家賃収入から借入金返済額、経費、課税額などを差し引いた利益を時系列で計算した収支計画書が添えられています。担当者によっては、それぞれの項目について細かい説明をせず、最終的な収益だけを強調して「わが社に任せていただければ、一番収益が上がります」とアプローチしてくることがあります。この場合、その数字を比較しただけで業者を選んではいけません。いろいろなチェックポイントがあります。