管理人はだれ！？

2018年6月7日「木曜日」更新の日記

見積もりが常識的なコストを大きく下回るときは、要注意です。本来、建設会社は建設費が高い物件を受注したほうが、利益率が高いので、顧客が考える予算の範囲内で、できるだけ高い見積もりを出したいところです。他社に負けたくないために安い見積もりを出すことはあっても、ほかより極端に安い見積もりを出すということは、質の悪い仕様で見積もっているか、追加工事を多くしようとしているかを疑うことです。内装・設備も、各社によって標準設備の基準が違ってくるので要チェックです。「給湯設備」と害いてあっても、どんな給湯設備なのか、詳細を確認します。シャワーを浴びられるだけの給湯器なのか、追い炊きができるかで入居者の評価は違ってきます。見積書で設備の品番を表示されてもわかりませんから、商品写真を見せてもらい、具体的な性能を説明してもらうことです。当初の見積もり額が安いときは、廉価設備が標準品になっていることがあります。オーナーが希望する性能を持つ設備を設置しようとすると「それは別注文なので、割高になります」といわれ、どんどん見積もり額が高くなっていくことになります。見積もり額は、同じ性能の設備でそろえて比較検討しなければなりません。同じような性能、品質の設備で見積もりをしてもらうと、内装・設備の見積もり額は大きく違わないものです。気をつけなければならないのは、「請負工事費に変更追加が生じた場合は、別途追加契約をする」という項目です。付属している住宅設備がどれくらい充実しているかをチェックする必要があります。最初から悪意がある建設業者は、質や性能が劣る設備や仕様で見積もったり、当然、必要な設備を計画に計上しないことがあります。そして、「この仕様にしたほうが入居者が集まりますよ」などといって、コストが高い仕様、設備に変更させるのです。将来の金利の動きと家賃の値下げは収益に大きく影響してきます。収支計画で、借入金返済額算出の前提になる金利水準を、いまの低金利のままにしている場合は要注意です。あるケースでは「変動金利の場合、年間返済額は金利の動向によって変わりますと注意書きをしているのに、「本資料は金利が一定として算出してあります」と矛盾する記述が堂々と記載されている例も多くあります。これでは「この業者の金利の見通しは甘い」などという次元を通り越して、「これではウソをついている」としかいえません。オーナーがシビアに予想する返済期間中の平均金利で、返済額を算出してもらうことです。家賃収入も築年数に比例した家賃の値下げと空室率の増加を、どこまで見込んでいるかです。