管理人はだれ！？

2018年6月8日「金曜日」更新の日記

退居したあとのリニューアルエ事の期間、次の入居者募集の期間を考えれば、すぐに2～2ヵ月は経ってしまいます。もし合計10部屋のアパートで年間3部屋で入れ替えがあれば、1部屋が6～9ヵ月間は空室になったことと同じです。たとえ新築であっても、つねに完全満室ということは考えられないのです。同様に、新築で設定した家賃水準が維持できるのは、立地にもよりますが、せいぜい5年問でしょう。5年目以降は2年ごとの更新のたびに数%ずつ値下げをする予定で、収支計画を立てるほうが現実的といえます。にもかかわらず、借入金の返済期間中、新築時の家賃で収支計算をする業者もあります。それだけで、その業者の信頼性を疑わざるを得ません。建築のための総投資額は約3800万円で、全額借り入れで収支計画書がつくられていました。私たちは、その収支計画書を見て、あまりに甘い見通しが書かれていることに驚きました。もし、計画書通りのアパート経営ができれば、土地オーナーにとって実に魅力的な投資になります。しかし、私たちは「この計画書のようにアパート経営はできません」と結論を出して、「今は土地活用は考えないほうが資産を守ることになります」とアドバイスしました。どこが甘い見通しなのかを説明していきましょう。これは金融機関が紹介してきた一社だけに見積もりを出させたためです。建築費については、別のいくつかの建設業者に見積もりを出させれば、平均的な単価になるでしょう。これは競争の原理が働くからです。次に賃貸収入の見通しです。計画書では1Ｋが6室で、1室当たり月7万5000円の家賃を見込んでいます。その駅から徒歩4分にあるアパート家賃の相場は7万5000円ですから、高めに設定しています。おそらく、値下げをしなければ空室だらけになってしまうことは目に見えています。それ以上に大きな問題は、返済が終了するまでの30年間、家賃を月7万5000円のままで設定していることです。これは常識的に考えられません。アパートは築10年が経過すると老朽化が目立つようになって、空室リスクも高くなるはずです。空室リスクを下げるためには、家賃を下げることはやむを得ません。にもかかわらず、30年間、新築当初の家賃を取り続けることができる、という内容の収支レポートでした。また、空室リスクも「空室率考慮」として、年間家賃収入を満室状態の540万円に対して522万円を設定しています。空室率5%です。これも空室リスクを低く見過ぎています。