管理人はだれ！？

2018年6月9日「土曜日」更新の日記

不動産関連税を納め、借入金を返済したあとの毎月の手取額は当初5年間平均で24万4500円、年間293万4000円、投資資本利回りは7.7%と提示されています。この利回りを見れば、ほとんどの土地オーナーは「それならアパートを建ててみよう」と思うでしょう。でも、見通しの甘さは収入だけではありません。支出面でも甘さが目立ちました。まず、建物の維持費、修繕費用がまったく計上されていません。要するに「建てっぱなし」ということです。それではいくら家賃を下げても、入居者が集まらないし、どんどん退居者が増えるだけです。この住宅メーカーは「建物の修繕はオーナーの自己負担でする」ということをいいたいのでしょう。そうなると、オーナーは家賃収入の中から予想される修繕費を積み立てていかなければなりません。これは収支計画書に記載される表面利回りを高く見せるための作戦としか言いようがありません。同様に、金利の見通しがあまりにずさんでした。金利上昇が返済負担に大きく響くことは、これまでにも説明してきました。この業者の収支計画書は返済期間30年で、当初10年間を道路沿いに広い土地を持っていても、駅から遠ければアパート、マンションを建てても入居者は少ないと予想することができます。しかし、クルマの通行量が多い幹線道路沿いであれば、いろいろな業種から「土地を貸してほしい。そこに店舗を建てて商売をしたい」という申し出もあるでしょう。リスクが少なく、大きな収入が得られる活用法は、オーナーが自分の資金で建物を建て、店舗を構えたいと希望する企業に建物を貸すことです。しかし、建物の建設資金を自分で借り入れれば返済負担が大きく、実質収入を減らします。どうすればいいのか？建設資金を"建設協力金"というかたちで、出店を希望する会社に負担してもらうのです。会社が資金を負担した分、賃料が安くなることもありますが、借入金で建設するよりリスクは大きく減ります。ロードサイドなどに出店を希望する会社に対しては、建設協力金方式を条件にすることがリスクを小さくする大切なポイントになります。建設協力金は、土地オーナーが賃貸物件を建てる資金を、その物件を借りようとする事業者が差し入れる資金のことです。建設協力金方式は、ほとんどの場合、金利を負さないことが多く、そのことが大きなメリットになります。もし、建設費全額を建設協力金で充当できれば、土地オーナーは建設資金を金融機関から借り入れることなく建物を建設できます。この建設協力金は、一般的に敷金と保証金に移し替えられます。