管理人はだれ！？

2018年6月30日「土曜日」更新の日記

住宅ローンは長期間の返済を伴うので、全期間固定金利で融資を受けるより、当初10年間の返済額を軽減できれば借りやすくなるよう当初10年間の金利を低くし、11年目以降の金利で調整するといった仕組みを「段階金利制度」としています。公庫融資ではこの制度を採用していましたが、平成17年度をもって新規貸出分から廃止されました。現在では、民間金融機関の窓口を通じての「フラット35」（最長35年返済の全期間固定金利住宅ローンで公庫がその債権を買い取る）において、取扱金融機関の中でごく僅かですが段階金利制度を採用しています。返済額の計算は、元利均等毎月返済額の場合当初10年間と11年以降の金利（10年経過後の借入残高に段階金利率）で計算します。したがって、借入金残高を求める計算を利用しなければならないので計算が面倒となります。問題点と活用法としては、①金利の格差に注意すること公庫融資で基準金利が最も低かった平成10年10月16日から12月16日までの間に申し込んだ方は、基準金利が2％なのに11年目以降の段階金利は4％となる条件でした。この場合2％の格差があって、借入金1000万円、35年返済では、当初10年間が3万3126円に対して、11年目以降は4万1253円と約22％の上昇でした。それに対し、平成17年5月10日時点では、当初10年間が3.05％、11年目以降が3.15％なので、金利の格差は僅か0.1％にすぎません。前記と同じ条件で借りた場合、当初10年間は3万8764円で、11年目以降３万9190円で上昇率は1.1％とごく僅かです。返済は自動的に預金口座から引き落とされるので、返済条件の見直しをしておくことが必要です。②段階金利適用前に内入れか、借り換えを計画当初10年間の低金利は確保されているので、内入れを実施して、11年目以降の高い金利負担を軽減できます。また、金利が高くなる前に借り換えの計画をしてみるのも必要といえます。