管理人はだれ！？

2018年7月8日「日曜日」更新の日記

わが国でも、1999年に入ってから、このCMBSが相次いで発行されています。これまでは、円ライボー欧米市場での円金利、LIBORが基準となってきましたが、今後は、アメリカのように、日本の国債金利にスプレッドが上乗せされることによって金利が決定していくと思われます。これまで、不動産会社は、銀行などから借り入れを行って資金を調達してきました。それが、SPCなどを使うことにより、オフバランスを目的としたアセット・ファイナンスでの資金調達も可能になりました。しかし、不動産の管理・運営は、不動産会社が得意とするところでもあり、通常、オフバランス後も、これらの不助産会社は、その不動産自体への影響力を持ち続けたいという意思を持っています。この問題を解消するためには、たとえば、不動産購入資金をノンリコース・ローンで60～70％調達し、後の差額を、エクイティ出資する手法が考えられます。ただし、この時のエクイティ出資は、実務上は担保として見込めません。通常は、自己資金として用意しなければなりません。しかし、このような手法によったとしても、個別の不動産が収益を上げるのであれば、エクイティ出資には旨みが増してきます。ハイリスク・ハイリターンには違いがありませんが、ノンリコース・ローン自体は金融機関のリスクです。したがって、不動産会社には、実質的に30～40％のリスクで100%の資産を運用できるメリットが生まれてきます。