管理人はだれ！？

2018年8月21日「火曜日」更新の日記

【Q】エレベーターを子供たちがいたずらして困ります。管理会社派遣の管理員に注意するよう頼みましたら、私自身が注意したらと言われましたが。 【A】エレベーターのいたずらは、故障の原因にもなりますし、不調の事故を招きかねません。いたずらを見つけ次第、注意して止めさせるべきことです。それでは、誰が注意し、止めさせるのか、管理会社にもその務めがあるのではないかということになります。ところで、管理会社は、管理組合から管理業務を受託しているようですが、管理会社のなすべき業務範囲や内容は、その管理委託契約によって定まってきます。■管理受託者の責任：管理委託契約にはさまざまな業務が含まれているのが通例で、管理会社は、単に、それらの業務を処理すれば良いのではなく、業務受託者として「善管注意義務」をもって、マンションの維持管理にあたらねばなりません。また、管理会社が管理員を派遣している場合には、管理員は管理会社の履行補助者としての立場にありますから、管理会社は、管理員の行った業務についても責任を持つことになります。■管理受託者の権限：管理会社が受託業務を処理するにあたって、支障となる居住者の行為があれば、それを差し止める権限が委託契約のなかにあらかじめ含まれていると言ってよいでしょう。建設省の標準管理委託契約書には、管理会社は、居住者の以下の行為に関する差止めを管理組合にかわってなすことができると定められています。①法令、管理規約または使用細則に違反する行 為②建物の保存に有害な行為③所轄官庁の指不事項に違反する行為または所轄官庁の改善命令を受けるとみられる違法もしくは著しく不当な行為④委託業務の適正な遂行に著しく有害な行為⑤組合員の共同の利益に反する行為⑥その他、共同生活秩序を乱す行為■いたずらは注意すべき：エレベーターのいたずらに限らず、共用部分等の維持および共同居住の規則等に反する場合には、管理員を含め管理受託者は注意すべきであり、もし、見てみぬふりをした結果、何らかの損害が発生したときは、場合によってその責任を問うことができましょう。しかし、管理受託者の権限は、その業務を遂行するための権限ですから、おのずと限界があり、たとえば、子供のエレベーター使用を禁止したり、トラブル防止のために理事長の許可を得ず、勝手に理事会を招集することなどができないのはもちろんです。したがって、このような場合は、管理受託者のみに任せず、区分所有者自身あるいは保護者としての親の責任などから、居住者全員が注意してゆくことも共同生活の上から大切かと思われます。