管理人はだれ！？

2018年9月29日「土曜日」更新の日記

借地期間終了後，借地人は建物を取り壊して撤去し，更地で地主に返還する義務を負います。これは土地信託にも似ていますが，借地期間が最大で20年間とされています。したがって，大規模開発したものの買い手が付かない土地の暫定利用や，郊外のロードサイド型店舗の活用に向いているといわれています。また，事業用とはいえ，オフィスビルなどの賃貸ビルには不向きといわれています。理由は，オフィスビルの場合，通常，20年程度で資金を回収することは難しく，あまりにもリスクが大きいからです。しかし，ショッピングセンターなど，建築費が比較的低く。品揃えによって収益が左右される業種では，この事業川借地権が有効なケースも考えられます。三つの定期借地権は，メリットばかりではなくデメリットも持っています。事業計画の変吏には地主の承諾が必要とされ，建物を増改築する場合にも一定の制限が課されます。さらに川削也権の譲波が白山かどうかも課題とされます。また。定期借地権といえども借地権には違いありませんから地代が発生します。そして，最大の問題は，借地権の残存期間が少なくなってきたときに，建物の建て替えが可能という保証がないという不安です。民法は，建物の賃貸借契約期問を最大で20年としています。しかし，実際の借家契約期問は2年間で，その後は自動更新という例が多く見受けられます。ところが，地価下落や賃料相場の急激な下落によって。貸主と借主の問でトラブルが多発しています。そこで。1998年6月に。これまでの借地俳家法の一部改正によって，従来型の借家権のような法定史新を排除する「定期借家餬」の導人が検討されました。論点はいくつかありますが。最人の論点は「IE当事山」，つまり借主（テナント）が雌実に退室するための理由付けです。つまり，従来の「ゴネ得」を排除する一方で，貸主サイドには賃貸（契約）期間が確定でき，定期借家権は，不動産の証券化には不可欠といわれていますが，主に，次のような特徴が考えられます。・期間限定の利用契約で，正当事由制度や立退料などが原則問われない。・契約期間は，合意によって20年以下なら自由に決定できる。・中途解約が禁止され，貸主の空室リスクが軽減できる。・賃料減額（増額）請求権が否認できる。・旧来の借家権への移行はできない。・証券化の場合は，キャッシュフローの確実性が担保できる。このような定期借家権の特徴は，貸主サイドにとってのメリットがほとんどです。