管理人はだれ！？

2018年9月30日「日曜日」更新の日記

「格安物件！定期借地皆川･き分譲マンション」と大きな文字が，新聞のチラシ広告を賑わせています。また，臨海副部心などの買い手が少ない。空き地に，「事業用定期借地権を活用したアウトレット店」など，定期借地権を活用した建築が増えつつあります。そもそも借地権というのは，土地を一定の期間，地主との借地契約によって使用しても良いという権利のはずです。しかし，従来の借地権は，「一度貸したら二度と帰ってこない」との認識を地主に与え，結果として，借地権の供給は減少していきました。そこで,1992年8月に新借地借家法が施行され，地主や貸主の権利を明確にし，借地期間の明記と円滑な終了など，法定更新を排除する新しい借地権として，一般定期借地権，建物譲渡特約付借地権，事業用借地権の3種類の借地権が用意されました。この借地権は，住居用借地の供給を想定しています。存続期間は50年以上です。そのほか，・更新がない，・建物の再築による期間延長がない，・建物の買取請求がない，などが大きな特徴です。これらの内容を，公正証書に明記することにより，少なくとも地主には，契約期間終了後に，更地で土地が返ってくることが保証されます。現在，最も多く使われている方法は，大手のマンション業者が，いったん地主と一般定期借地権の契約を結び，その後，エンドユーザーに転売する転売型定期借地権方式と呼ばれるものです。エンドユーザーのほとんどは個人で，住宅として利用しています。土地を購入するのではなく，時価の20％程度の保証金で，50年以上もほぼ自分の土地として利用できる訳ですから，住宅購入者としてもメリットが大きいわけです。それと同時に借地権も消滅するという定期借地権です。建物譲渡特約付借地権の主な契約方法には,次のようなものがあります。確定期限付き売買契約。30年以上経過した特定の日を定め，その日をもって，建物の所有権が移転する旨の確定期限付き売買契約を締結します。予約完結権の行使30年以上経過した後，一定の期間内に地主が予約完結権を行使して，建物の所有権が移転する旨の建物売買予約を締結します。これらには，特に書面の作成は要件とされていませんが，所有権移転や所有権移転請求保全の仮登記をしておくことが重要です。なお，地方公共団体や国が所有する土地にこの定期借地権を設定して，民活型社会資本整備として脚光を浴びているPFIなどに活用すれば，土地の有効活用に弾みをつけるものと考えられます。この定期借地権は，居住用としては利用できません。契約期間は，10年以上20年以下で，もっぱら事業用の建物所有を目的として設定されます。