管理人はだれ！？

2018年12月1日「土曜日」更新の日記

リアルな不動産であれば現場に密着して日々の変化を敏感に読み、次なる一手を講ずることが可能になります。ところがマーケットでも証券化されたバーチャル不動産ほど、マーケットが大きく下落した時に当初の想定に拘って営業方針を変えずにマーケットの流れから取り残されることが往々にしてあります。途中の方針変更は、いちいち投資家や金融機関に新たな説明をしなければならず、承認を得るのに時間がかかったり、やがては改善するだろうという素人的な楽観に陥って現実を見誤るからです。このように、一見正しく合理的に不動産を評価しているように見えるバーチャル不動産ですが、現実は必ずしもリアル不動産の真の姿を映し出す鏡にはなっていないのです。グローバルマーケットの中での不動産、バーチャルな不動産は、流動性がきわめて高いことの裏返しとして、その不動産自体が生み出す収益だけに依拠した利回りで商品性を評価する考え方が強くなる傾向にあります。不動産は本来、非常に個別性の高い投資対象です。序章で、中央区銀座にあるまったく同じ建物という仮定を置きましたが、実は2つとして同じものが存在しないというのが不動産たる所以であり、一般の工業製品などとも異なるものなのです。「ところがバーチャル不動産の投資の現場では意外と乱暴な理屈で投資の判断をしていきます。不動産投資ファンドの投資担当者の間では、「キャップ感」というまことに曖昧模糊とした数値に関する会話がよく行なわれます。

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