リスクプレミアムとは
2018年12月6日「木曜日」更新の日記
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- さて、世界中での不動産投資の指標となっているこのキャップレート。世界のどこの国で投資をするにあたっても焦点となるのが、リスクプレミアムです。なぜなら、第どの国でもおおむねリスクフリーレートというものは、国債レートなど一部の指標で決定されてしまっています。もっとも昨今のギリシアのような国ともなると、リスクフリーレートが高すぎてとても新たに投資をするなどという水準には届かないのでしょうが、利回りを決定する大きな部分はこのリスクプレミアムといえるでしょう。このリスクプレミアムの考え方と密接に絡むのが、不動産価値に対する見方です。つまり、このレートが小さいということは、利回りが小さくても将来的に不動産価値は上昇が見込めるから利回りは小さくともかまわないのだ、という考え方が背景にあるのです。国債利回り(リスクフリーレート)が同じであってもたとえば地方の不動産に投資をしようとして東京都心の不動産と同じ利回りで買う投資家はいません。仮に東京都心のキャップレートが4%で札幌が7%だとすれば、札幌の不動産は東京と比べて3%ほどリスクが高く評価されていることになるのです。一般の方ほど表面の利回りが高い不動産を好まれる傾向があります。あたりまえの話ですが、利回りが高いということはこの「リスクプレミアム」が高い、つまりリス クが高いことを示しているのです。利回りの高い不動産ほど、早急に投資資金を回収してリスクを減じておかなくてはならないのです。世界中でこうした投資を行なっている投資銀行では、世界の国々の投資利回りをいつも俯瞰しています。モルガン・スタンレー証券という世界を代表する投資銀行ではワールドクロックといって、世界中の投資対象エリアを時計の時間で「朝」「昼」「午後」「夕方」「夜」というように時間で設定して投資するタイミングを計っています。そしてリスクを張るところ、安全運転を心掛けるところというように、リスクを適度に分散させながら投資を行なっているのです。
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