管理人はだれ！？

2018年12月9日「日曜日」更新の日記

不動産証券化の4つの手法のうち、上場して個人を含めた幅広い投資家のお金を集めているものにJ-REITがあります。2001年に日本ビルファンド投資法人およびジャパンリアルエステイト投資法人(JRE)の2銘柄が東京証券取引所に上場して以来、約2年間、2013年5月末現在で銘柄数8銘柄、時価総額で6兆807億円の規模に成長してきたいわばバーチャル不動産の代表選手です。さて、REITがなぜバーチャル不動産なのかを説明しましょう。ここにジャパンリアルエステイト投資法人の投資口(事業法人でいう株式に相当)価格の推移があります。2013年2月5日の価格(安値)は8万5000円です。ところがこの投資口価格、4月5日の価格(高値)は141万2000円となりました。第2章バーチャル不動産の世界このわずか2カ月の間に投資口価格は1・8倍です。何が起こったのでしょうか。まず多くのREITは年2回配当金が支払われます。JREは2013年3月期の確定配当金は1口あたり1万5140円です。2013年9月期予想は同年1月にオフィスビル2棟約400億円の投資を行なったのにもかかわらず予想分配金は1口あたり1万5160円です。REITは配当可能収益の8%以上の配当を行なう(導管制の確保といいます)ことでREIT自体に対する法人税がかかりませんので、この配当金がほぼJREの保有する不動産から生み出される配当価値を表わしていると言ってもよいでしょう。一年間配当として3万300円です。2月の時点の投資口価格でみれば投資利回りは3・3%(3万300円・3万5000円)、4月5日時点では2・3%です。時価総額(投資口価格×投資口数)でみれば2月時点で5376億円だった時価総額が2カ月後の4月5日には約7000億円と1624億円も増加してしまったのです。