管理人はだれ！？

2018年12月11日「火曜日」更新の日記

不動産株よりもわかりやすいREIT実は同じような動きは大手不動産会社の株価にも表われています。三井不動産の株価は2013年2月6日時点で2034円でしたが、同じく2カ月後の4月9日の終値では3555円と約1・8倍に株価が跳ね上がっています。原因は同じと思われますが、不動産会社の株価とREITの投資口価格とは、単純には同列で論じることはできません。たとえば三井不動産はオフィスビルを多数所有していますが、他にも数多くのマンション分譲、商業施設やホテルの運営を手掛け、不動産のみではない多くの収入と関連する子会社を連結しています。そのために1社の株価の状況が不動産マーケット全体の思惑や見込とは必ずしも一致しないのです。一方、REITはあらかじめ投資対象を定めて綿密な投資戦略、運用戦略のもとで資産運用を行なっており、その収入も基本的には所有不動産から生じる賃料収入をべースとしています。言い方を変えれば大手不動産会社のように「余計なこと」をやっていないので、損益計算書や貸借対照表はきわめてシンプルなのです。いわば賃料等のすべての収益をそのまま配当しているのに近い形をとっているので、REITの投資口価格の動きが純粋に不動産に対するマーケットの期待感の表われと考えることもできるのです。いずれにしてもこんなに短期間に不動産マーケットで賃料が1・5倍になる、または不動産価格が5割もアップしたりする事象は生じてはいません。このバーチャルな演出ができるREITとは、いったいどんな仕組みのものなのでしょうか。次にその仕組みと特徴についてご案内しましょう。