管理人はだれ！？

2018年12月24日「月曜日」更新の日記

日本のオフィスマーケットや住宅マーケットは、以前とどのように変わってきているのでしょうか。また、新たに勃興している分野はあるのでしょうか。不動産のカテゴリー別に「新しい流れ」を見てみましょう。オフィスマーケットの二極化「東京都心のオフィスビルは底這いから上昇の兆し」「都心Aクラスビルの賃料は上昇」こうした見出しがメディアに躍ることが多くなっています。不動産調査会社・三幸エステートの調べによれば、2013年第1四半期の都心3区(千代田・中央・港)のオフィスビルの空室率は7・1%と前年同期比で0・6%の改善。このうち都心Aクラスビルに限ると平均成約賃料は月坪2万7600円と前年同期比なんと5・8%の上昇という衝撃的なデータを発表しています。一方、三鬼商事が毎月発表している東京都心5区(3区に加えて新宿・渋谷)の最新オフィスビル市況(2013年7月)によれば、都心5区のオフィスビルの平均空室率は8・8%、前年同期は9・8%ですので1・1%の改善ということになります。ところがこれを平均賃料で比べると月坪1万6130円で、前年同期比で431円の下落となり、賃料の下落傾向は継続していることがわかります。この違いは何から来るのでしょうか。まず、三幸エステートで定義している都心Aクラスビルとは、同社がエリアや建物の延床面積で1万坪以上、基準階面積(基準となるフロアの1フロアあたりの賃貸面積)で300坪以上、築年数5年以内、設備で天井高2.7m以上、個別空調、高耐震性能、環境対応などの厳しいガイドラインに適合するオフィスビルとしており、この基準に該当する物件は約140棟ということになっています。これに対して三鬼商事のデータはもっと幅が広く、都心5区に存する基準階面積1800坪以上のオフィスビルを対象としており、その数は2659棟にも及んでいます。延べ床面積で1万坪といえば、かなり立派なビルです。1フロアが500坪(基準階面積で約350坪程度)でも3階建てに相当するオフィスビルです。一方で基準階面積100坪のオフィスビルといえば、都内のいたるところに存する中型以上のビルが対象となります。ということは、超高層ビルだけのカテゴリーでのデータと、このデータに一般の中かいり型ビルまでを含めたオフィスビル全体のマーケットの動きには、明らかに乖離が生じていることになります。実際に、中小ビルオーナーの方々に最近の状況をお聞きしても、返ってくるのは厳しい言葉ばかりです。そもそもマーケット全体で空室率が7%あるいは8%となっていること自体が、オフィスビルマーケットの中では完全な「借手市場」です。中小ビルオーナーの方々の嘆きはよく理解できます。ちなみに、大手不動産会社が公表している自社所有あるいは運営管理する主要なオフィスビルの空室率は、軒並み3~4%程度です。一般的には空室率で4%を切るとマーケットでは「貸手市場」と言われていますので、大手不動産会社にとってはもはやオフィスビル不況は完全に「峠を越えた」状態なのです。日本経済新聞などのメディアで、大手不動産会社の役員がオフィスビルマーケットについて明るい話題を振りまくのもむべなるかな、です。またREITの代表銘柄で三菱地所や三井不動産がスポンサーとなっているジャパンリアルエステイト投資法人および日本ビルファンド投資法人が発表している自法人所有のオフィスビルの入居率は、それぞれ2013年6月末で96・3%(空室率で3・7%)、97・8%(同2・2%)という立派な数字が並んでいます。ここまでの数値になると、オーナー側としては賃料の値上げすら視野に入ってきてもおかしくはないでしょう。どうやらオフィスビルマーケットでは、大手不動産会社やREITといった勝ち組第と、それ以外の負け組の構図がより鮮明になってきているようです。ではなぜ、こんな格差がついてきているのでしょうか。中小ビルオーナーの実態を追います。