管理人はだれ！？

2018年12月25日「火曜日」更新の日記

中小オフィスビルオーナーにとって、ここ数年は厳しい冬の時代を迎えています。2011年3月の東日本大震災の発生は都心のオフィスビルオーナーにも大きな衝撃をもたらしました。1981年(昭和8年)以前に建築確認申請を行なった、いわゆる「旧耐震」のオフィスビルに対するテナントの引き合いが激減したのです。東京都内ではこの地震の発生によって倒壊したり大きな損傷を受けたオフィスビルはなかったものの、壁に亀裂が入ったり、窓ガラスが割れるなどの被害を被ったオフィスビルは、けっこうありました。大手不動産会社は震災後いちはやく、耐震補強や備蓄食糧、防災グッズの整備、非常用電源の確保など次々に手を打ち、テナントの信頼を得るところとなりました。ところが小規模で資金力のない中小オフィスビルオーナーではこうした対応は難しいものがあります。オフィスビルの賃料が上昇を続けていた時代はさておき、リーマン・ショック以降の空室率の上昇や賃料の下落に苦しんでいたオーナーに、災害発生時での緊急対応やそのための各種装備の実装など、及ぶべくもありませんでした。そうした中、大手不動産会社から次々にテナントを引き抜かれるのを黙って見ているほかはなかったのです。また大手不動産会社は、自社のもつ築年数が古く耐震性能を満たしていないオフィスビルについては、順次建て替えを促進しています。丸の内、八重洲、大手町、日本橋などは現在、この建て替え計画が目白押しです。工事現場で動き回るクレーンの曲&音が響かない日はないほどの建築ラッシュとなっています。彼らの建て替えるオフィスビルは容積率もかさ上げしたうえで、最新の耐震構造、防災、省エネ、環境対策もばっちりです。快適になったオフィス空間で既存ビルのテナントの引き抜きを行なうわけですから、勝負は最初からあきらかです。では、中小オフィスビルも、建て替えてこの流れに抗うことができるのでしょうか。2012年に、私はご縁があって都心3区にある中型ビルの建て替え計画のコンサルティングを担当させていただきました。延べ床面積1200坪ほどの建物ですが、立地は東京のど真ん中。既存のテナントに退去いただいてから建物を解体、新しい建物を建築する計画で、建て替え後は新たにテナントを募集し、中長期にわたって安定的な運用資産としていく構想でした。私は三井不動産勤務だった頃より都心のオフィスビルの開発計画を数多く担当してきましたので、この計画自体それほど難しい内容ではないと、初めは考えていました。ところが新築オフィスビルのマーケット状況から新しいオフィスビルでの竣工後の収支シミュレーションを見て、驚きました。まったく収支が回らないのです。何か計算を間違えたのでは、と何度もエクセルシートをチェックしたほどです。原因は今の中小オフィスビルの問題そのものでした。つまり、もともと敷地自体が大きくないので建て替えたところで容積率などのボーナス(割増し)はないこと。中小オフィスビルマーケットは賃料水準が長期下落傾向にあり、新築ビルといえど既存オフィスビルよりも高い賃料を得ることが難しくなっていること。大手不動産会社が企画している最新鋭ビルであれば、防災に対するあらゆる対策や体制が整っており、災害時にBCP(BusinessContinuityPlan=事業継続性)を求める最近のテナントニーズに対応できるが中小では困難などなど、ただ建物が新しいだけでは競争に勝てないのでした。かてて加えて、上昇が懸念される建築費も頭痛の種でした。結局私が出した結論は、この仕事をお請けした時とはまったく異なる結論で、「耐震工事をしてあと2年建物をもたせましょう」という、誠に夢のないプランになったのでした。東京のど真ん中のオフィスビルでさえ建て替えが不可能。中小ビルオーナーはこれからどうやって生き延びていけばよいのか、途方に暮れる案件でした。

フルーツパーラー♡sun fleur

西武新宿線【都立家政駅】からすぐのところにある【sun fleur】さんはフルーツ専門店のカフェです！マスターはフルーツに関するレシピ本などを１０冊以上出版していたり、フルーツのカッティング講座を開いていたりとかなり有名な方！！！更に驚きなのが２００８年８月２１日放送されたテレビ東京で放送された【TVチャンピオン２　フルーツカット王選手権】で優勝をしているほど…（●＾o＾●）！！店内にはトロフィーも置いてあり、パフェなどを食べながらマスターのお話を伺えるそうです♡【都立家政で賃貸物件をお探しの方必見♡】名物マスターがいる【sun fleur】さんのエリアである【都立家政エリア】は新宿や高田馬場の都心部へのアクセスが良好なので通勤・通学に最適なエリアとなっています。また、閑静な住宅街も多く、治安がかなり良いので犯罪件数が少ないエリアです。女性の方や学生でも住みやすいので安心して生活できるかと思います(=^・^=)♬住みやすい環境の【都立家政エリア】でのお部屋探しは、鷺宮にある不動産【株式会社クラソル】さんにお任せください♡！