管理人はだれ！？

2018年12月26日「水曜日」更新の日記

東京のど真ん中でも建て替えができないオフィスビルマーケットの現状は、なにを物語っているのでしょうか。オフィスビルという運用資産について、建物という器を用意してこれをテナントに貸すという事業の枠組みで考えてみましょう。収益をもたらすテナントの需要はどうでしょうか。日本の経済の状況は以前のように国内需要が伸びない構造にあり、しかもオフィスビルワーカーは人口減少や高齢化による大量の退職者が予定される中で、大きな伸びは期待薄です。「東日本大震災を契機に建物自体の安全・安心が問われ、企業のBCPを満たす設備、備品の実装が必須となり、建物オーナーに対するテナントの要求水準は従来の「ハコだけ用意すれば」というレベルをはるかに超えています。それでいてオフィスビルの需給バランス上、これら装備の実装が賃料に直接には反映されません。こうした状況に対応できるのは、大手不動産会社などの一部企業だけということになります。建て替えるにしても、現状の建物をそのまま建て替えるのでは、ほとんどのオフィスビルで採算が取りづらい状況にあります。テナントが要求する水準を満たすオフィスビルを用意しても賃料は以前とさほど変わらない。むしろ既存のテナントの退去や解体質、上昇が続く建築費を賄って収益がでる案件は、稀になってしまいます。