管理人はだれ！？

2019年3月12日「火曜日」更新の日記

高金利時代に借りた住宅資金を、低金利時代になっているので、借り換えてそのメリットを得たいのは当然といえます。借り換えは決済・新規のため、借入金の残高を決済して、新規借入れにあたっての自宅の担保価値の範囲内の融資が可能となります。借入金の残高は、金利が高ければ借入金残高も当初多く残ります。また、返済期間が長期なほど借入金残高が多く残ります。特に、平成5年と6年のゆとり返済などの当初5年以内を75年返済とした計算による返済額とか、ステップ返済の当初5年間以内を50年返済とした計算では、通常返済に比べて借入金残高の減少は遅くなります。たとえば、借入金1000万円として、利率が年3.5％、35年返済ならば、10年後では、通常返済は825万円、ゆとり返済では861万円、ステップ返済では883万円と相違します。新規物件がバブルの頃より格安となっているのは地価の下落によるもので、最近の中古市場も平成2年に比べて約50％も減価しています。また、金融機関ではその市場価格から査定価格（第三者が妥当と判断される価格）に修正したうえで、担保の掛目（80％以下）を乗じての融資可能額を算出するため、借入金残高が上回るのが当然といえます。したがって、自己資金を捻出して借入金残高を大幅に減少しなければ借り換えは不可能というケースになります。また、借り換えは新規に実行するため、保証料を新たに必要とするほか、抵当権の設定・抹消の費用、融資手数料などが必要になり、あまり金利差がないと、借り換えてのメリットが期待できず、諸費用を含めて借り換えをするケースでは効果も薄くなります。前もって問い合わせてみることが必要です。低金利になったからといっても、借り換えローンを利用するには、融資を利用できる資格がなければ借りられません。たとえば、現在のローン返済を3年以上正常（延滞などなく）に返済しているとか、他の借入金を含めての年閥返済額が年収の30％以内などと制約もみられる点などに注意してください。目先だけの返済金額の減少だけでなく、総合的な判断で検討することが望まれます。