管理人はだれ！？

2019年6月6日「木曜日」更新の日記

五年前、知人AさんおよびBさんと私の三名で共同で衣料品店を営むに当たって、Aさんは現金を、Bさんは商品と労力を、私は店舗を出資して利益を三等分することにしました。共同事業の期間は五か年と定めてBさんに監督者として居住させましたが、期間が切れてもBさんが明け渡さないので困っています。なんでも、借家入保護の法律があるのでなかなか追い出せないのだそうですが本当でしょうか。五年前の契約ですので借家法の適用があるかどうかが問題になります。まず、第一に共同事業のために家屋を出資することは、家屋につき賃貸借契約を結ぶことではありません。借家法は家屋の賃貸借契約にのみ適用があるので、共同事業に出資したような場合は適用がないとみられます。しかし、その関係いかんでは出資といっても、実質上は賃貸借契約として借家法の適用を受けることもあるでしょう。①あなたが店舗を本当に共同事業を営むために出資として提供したのであれば、この店舗は共同事業を営むためにのみ使用されるべきで、あらかじめ定めた期限が過ぎ共同事業が終了したら当然、返してもらえるわけです。それゆえ、Bさんが住んでいて返さないと頑張っても、借家法のことなど考えずに明け渡してもらうことができます。Bさんはなんの権利にも基づかず不法占拠しているわけです。もっとも、共同事業で損失が生じた場合だと、清算のとき損失額を三人で分担せねばなりませんが、それにしてもBさんが店舗を自分で使用して返さないのはおかしいことです。また、期限後、明け渡してもらうまでの間の家賃相当額の損害金の請求もできます。②表面上は共同事業という形式で契約書も「共同経営契約書」などとしても、その実質は、両名に店舗を貸して利益配当金名義で毎月一定のお金をもらうことになっているような場合だと、形式のいかんにかかわらず、店舗について貨貸借契約があるもの、とみられるでしょう。この場合は、借家法の適用があり、約束の五か年の期限を経過しても、明渡しを求める正当の事由がないと明け渡してもらえません。事業のため出資したのかどうかは、具体的に考えるべき問題ですが、利益の有無や多寡にかかわらず、毎月一定の金を支払う約束のような場合には、むしろ貨貸借契約がなされたものとみられます。もっとも、このような場合でも借主が貸主の商品のみを販売するというような契約であれば、通常の賃貸借というよりも営業権を主として、それに居住権をつけた委任、雇用、共同事業、賃貸借のいずれともつかぬ一種特別の混合契約ですから、その契約の期限が終了するときは、まず明渡しを求めることができるでしょう。しかし、混合契約の中で賃貸借契約の色彩が強い場合は、やはり借家法の適用を受けるでしょう。なお、平成四年八月一日以降の契約には新しい借地借家法が適用されますが、考え方は同様です。