管理人はだれ！？

2019年6月26日「水曜日」更新の日記

建物の使用関係と営業関係との結びつきには、さまざまな型があり、貸主甲と借主乙との間では、大別すると、㋑建物、あるいはその一部（営業場所部分）の位置の固定性、独立性と、それに対する乙の占有力の程度（客観的、対物的な関係）。㋺乙の営業に対する甲の干渉、支配の程度（主観的、対人的な関係）という二本の柱があり、その結びつきいかんによって、㋑の面で乙の占有力が強く㋺の面で甲の関与が弱いほど借家法が適用されやすく、これが逆になるほど借家法が適用されにくく、契約自由の原則に支配されるようになります。店舗の使用関係について独立した店舗、店舗兼住宅を借りて、独自に営業する場合は特に問題はありませんが、①デパートやショッピングセンターのケース貸し、出店契約、②マーケット施設の貸付店舗、③駅、劇場などの売店営業、④営業権と建物の一括賃貸などの場合は、㋑、㋺の両面からの考察が必要です。①、③について借家法、借地借家法の適用が否定されやすく、②、④について認められやすいと一般にいわれるのも、そうした考察の結果です。したがって、あなたの場合も、どのような型の貸借になるのか、あるいはするのかの選択が大切です。建物の構造、店舗・事務所部分の区画の仕方、地域環境などを考慮する必要があるでしょう。一般的にいえば。㋑の面では、店舗場所の指定、変更について貸主側に権限があるか否か、改築・模様替え（営業の種目変更を含む）についての制約の強さ。㋺の面では、営業名義がどちらにあるのか営業に対する関与（従業員の監督、宣伝方法、売上げの管理など）の仕方、使用対価の決め方（場所的対価として一定額の賃料か、営業利益の分配型なのか）、が主な点です。あとは、営業用賃貸借は、その根本は双方利潤の追求にありますから、やりとりされる金銭（権利金、保証金、敷金など）について、その趣旨をはっきりさせ、契約終了時の投下資本の回収、契約違反時の損害賠償などについてきちんと取り決めておくことです。