管理人はだれ！？

2019年6月29日「土曜日」更新の日記

亡父の代から店を借りて理髪業をやってきましたが、近年ぱっとしないので商売替えを考えていたところ、喫茶店営業の経験をもつ友入が、任せてくれたら、パートナーとなって取り仕切ってくれるというのです。家主の承諾を得ないと契約違反になるでしょうか。私はぜひやりたいのです。借家人としての義務を考えると、主として、つぎの三点が問題になりまし第一点は、営業態様の変更が建物の使用目的違反にならないかということです。営業変更を禁止または制限する特約がある場合とない場合で異なります。契約で、「００業としてのみ使用する」とか、「営業の種目を変更する場合には、事前に貸主の承諾を要する」という特約がなされている場合は、無断で営業変更を強行することは契約解除の原因となると考えます。貸主に損害を与えるおそれはなく、やむを得ない営業変更で、貸主と借主との信頼関係を破壊しないという特別な事情が認められる場合にかぎり、契約解除が否定されます。単に店舗として賃貸借し、営業種目、変更に制限がない場合は、公序良俗に反するような営業をしないかぎり、商売替えをしても原則として契約解除の原因とはなりません。住居用建物を営業用に用いる場合とは、おのずから評価が異なります。第二点は、営業を変更すると、必然的に建物の改築、模様替えを伴うものですから、これが、借家を善良な管理者の注意をもって保管する義務に違反しないかということです。保管義務は、特約がなくても賃借人が負うべき基本的義務ですが、改築、模様替えについては、「造作等の付加工事、模様替えを行うときは、事前に承諾を受けなければならない」という契約条項が盛り込まれているのが通常です。