管理人はだれ！？

2019年6月30日「日曜日」更新の日記

一般的には、借地上の借地人自身の建物に増改築を施す場合よりも、借家人が貸主の（他人の）建物に手を加えるわけですから、無断改築、模様替えは、借家契約の方が解除原因となりやすいと考えられます。もっとも判例をみると、特約違反に該当しても、建物の服本に変更はなく容易に復旧できる、改築の結果、借家の便益が増した、やむをえない特別の事情があったなど、借家の基本的用法に反しない小規模な程度で、建物自体にもプラスするようなときは契約解除を否定しています。しかし、家主の制止を無視して、工事を強行したケースでは、解除を認める例が多く、借家契約における貸主と借主の信頼関係の重要性がうかがわれます。第一点、第二点とも、やはり家主に事前に話をして承諾を得るべきです。店舗の構造、場所的環境にもよりますが理髪店が喫茶店に変わることは、家主にとっては重大な関心事です。第三点は、友人の関与の方法で、任せてくれるなら、という意味ですが、実質的にみて建物の転貸借（転貸し）にならないかということです。借家権の譲度や借家の転貸しには、家主の承諾が必要です。無断譲渡、転貸は、基本的な契約違反の例ですから、家主の承諾が得られそうもないとき、窮余の一策として、形式上経営委託（任）、業務委託、営業委任と称する契約を結んで、事実上譲渡や転貸しをすることがままあるのです。もちろん契約違反です。友人を・パートナーにして営業するときには、実質は、友人への借家権の譲渡、転貸しではないかと言われないように、あなたが喫茶店のオーナーであり、現場責任者であるという態勢をとらなければなりません。純喫茶をカラオケスナックに、麻雀屋をゲームセンターに、飲食業を金融業に営業変更し、契約を解除された最近の判例をみても、借家人の常識的な不誠実さがうかがわれます。あなたも、まず誠意をもってやってください。