管理人はだれ！？

2019年9月14日「土曜日」更新の日記

Q私は、二十年の期間を定めて土地を貸借し、ここに木造の建物を所有していますが、こんど思いきってこれを取り穀し、鉄筋コンクリート造りのビルに建て替えようと思うのですが、法律上は、あらかじめ地主さんの承諾を得てから建てなければいけないのでしょうか．この場合に、地主さんに承諾料とかいった金を払わなければならないと聞きましたが、この承諾料はだいたいどのくらいのものてしようか
また、軽量鉄骨造りの建物を建てるときはどうでしょうか
▼地主の承諾も承諾料も必要木造の建物の所有を目的とする借地契約と、鉄筋コンクリート造りのビルの所有を目的とするものとは、借地法（平成四年七月三一日以前の契約ですので借地法が適用されます）上も、借地権の存続期間に相違があるように（木造は二○年以上であり鉄筋は三○年以上）まったく違った契約と考えられています（ただし、新しい借地借家法では建物が堅固か非堅固かによる区別をしていません）
したがって、あなたのように木造建物所有の目的で借地したところに鉄筋ビルを建てることは、用法変更とならざるを得ませんので、どうしても地主の承諾が必要になります
もし地主が反対しているのに、鉄筋ビルの建築を強行すれば、用法違反を理由として、契約を解除され、結局は土地の明渡しということにもなりかねません
この地主の承諾は、防火地域に指定され、耐火建築物でなければ、建物の建築が許されない借地契約についても、多少異論はありますが、必要と考えられています
すなわち、たとえ国家が行政上の必要から耐火建築物にせよと規定している地域内でも、借地であれば、その借地が木造建物所有を目的とするものであるかぎり、法律どおりの建物を建てるような場合でも、地主の承諾が必要ということになります
この承諾を与える際には、ほとんどの地主は、承諾料または権利金と称して、一定の金銭の支払いを要求してきます
この承諾料は、その土地に鉄筋コンクリートビルが建つために地主のこうむる損失の補償、あるいは逆に、このためにあなたの借地権が強くなったことに対する対価の支払いと考えられるものです
しかし、法律上は、その額が決められているものでもなく、もちろん、そのやりとりが禁止されているというものでもありません
結局は、あなたと地主との話合いによって、決定されるものです
この額は、理論的には、更地および借地権の時価、旧契約締結の際に権利金が支払われたかどうか、およびその額、借地権の残存期間、近隣の慣習などを基準として決定されるべきですが、現実的には、地主の考え方とあなたの交渉の方法いかんにかかっています
一銭のお金も取らないで承諾してくれる地主もいれば、なかには、更地の時価の五○・ハーセント以上ものお金を要求する地主もいますが、平均をとってみますと、だいたい更地の時価の一○?三○・ハーセント程度の額で落ち着いているようです