管理人はだれ！？

2019年9月16日「月曜日」更新の日記

Q私は、十五年前に、期間二十年の約束で土地を売り、そこに建物を建て居住していましたが、その建物がだいぶ損傷し、みっともなくなりましたのて、今度、全面的に増改築しようと思いますが、地主にことわってからエ事にかからなければいけないのてしようか
この場合地主は承諾料またはハンコ代といって、お金を取るということてすが、そのお金は払わなければいけないのでしょうか
またその金額はどのくらいのものてしようか
▼契約内容により結読は異なる借地上の建物の増改築をするには、貸主の承諾が必要かどうかは、あなたと地主との借地契約の内容（すなわち地主との間に、無断て増改築を禁止する特約があるかどうか）によって多少趣を異にします
ところで、あなたの借地契約の内容がはっきりしませんので、無断増改築禁止の特約がある場合とない場合とに分けて説明します
なお、一般に市販されている印刷された契約書には、だいたいこの特約が挿入されていると考えて間違いないと思います
▼増改築禁止の特約のない場合増改築禁止の特約のない場合には、借りた土地に建物を新しく建てるにしても、また、従前の建物を増改築するにしても、法律上は、地主の承諾を必要としませんし、地主には、あなたの新築、改築を阻止する法律上の権利はありません
ただ、この場合であっても、従前の建物を取り壊して新築をするというときには、借地権の残存期間がわずかしかないので、地主は、残存期間を超えて存続するような建物の新築工事に対し、借地法七条（借地借家法七条）の異議を述べることができます（平成四年八月一日より前の契約なので旧借地法の規定に従うことになります）
地主が、この異議を遅滞なく述べたとき（普通、この異議は内容証明郵便でなされます）、借地関係がどうなってしまうかは、今までに裁判で争われた例もあまりなく、学説にもあまり明確なものはありません
しかし、少なくとも、つぎのことは言えると思います
①地主は、この異議を述べたとしても、新築工事を阻止することはできません
②たとえ残存期間が満了となったとしても、この異議を述べたというだけでは、契約の更新を拒絶するための法律上の理由、いわゆる正当事由にはなりません
③しかし、この異議を述べておかないと借地法七条により、新築建物において、木造建物については二○年、堅固な建物については三○年の借地権が認められることになってしまいますが、この異議を述べることにより、この適用は排除され、借地権の存続期間は従前どおりということになります
あなたとしては、新築、増改築などについて法律上は地主の承諾を必要としないのですが、実際問題としては、今後地主との関係を円満に営むという配慮から、更地の時価の二?三パーセントのお金が、承諾料、またはハンコ代として、やりとりされる例が多いようです
しかし、前に述べましたことからもおわかりと思いますが、地主がこのお金を支払えと要求できる法律上の根拠は何もないのですから、あなたがこれを支払うだけの能力がないとか、あるいは、地主が不当に高額な承諾料の支払いを要求してきたときには、これを拒絶して、建築を続行しても差し支えありません