管理人はだれ！？

2019年9月17日「火曜日」更新の日記

この特約については、学説上も借地法二条の借地人に不利な特約であるから、無効であるとするものと、借地法は、現在ある建物の借地権を保護するものではないとの考えから、有効とするものとに分かれており、また、かつて大審院はこれを有効であると判定しましたが、現在の裁判例では、これは有効、無効との二つに分かれております
調べた範囲内では、有効説をとる判例の方が多いようで、これを支持する最高裁の判例もあります
しかしながら、有効説の判例でも、建物の通常の用い方に従い、その維持管理を図る程度の補修および合理的必要性のある場合の八、九平方メートル程度の増築は、この特約に拘束されないと考えられます
そこで、あなたの場合がどの程度の改築かということが、重要になるわけです
それが、建物の主体部分、すなわち、柱、壁、屋根には全然手を加えないか、または、その一部の承に手を加える程度のものか、家が狭くなったために、八、九平方メートルぐらいの増築という程度のものであれば、前述の増改築禁止の特約のある場合と同様に、法律上は地主の承諾を必要としませんが、以上の程度を超える全面的改築となれば、この特約の有効説の立場をとる前記裁判例に従えば、契約を解除されることになります
そこで、やはりこの場合は地主の承諾を得る必要があるわけですが、どうしても地主の承諾を得られないとき、つまり、借地人の増改築の申入れに対してどうしても地主がこれを承諾してくれないときには、借地権者の申立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えてくれます（借地法八条ノー、借地借家法一七条）
裁判所はこの申立てがあると、地主と借地人双方の利益を公平に比較し、たとえば地代を増額するとか、承諾料を支払わせるとか、とにかく相当の措置をして、承諾に代わる許可を与えてくれるわけです
そして、これらの措置をするについては、借地権の残存期間、土地の状況といったことや、借地に関する従前の経過などの、いっさいの事情を考慮に入れなければならないことになっています
今までに出た裁判例をみますと、これこそまさにケース・バイ・ケースで、一銭も払わなくてもよいといったものから、更地価格の一ないし五パーセント程度のお金を払えといったものまであります