管理人はだれ！？

2019年9月27日「金曜日」更新の日記

Q約三十年前から木造建物の所有目的で土地を貸していますが、数年前から地代が滞納するようになり、請求すると数か月分の地代を支払うという状態で、現在も四か月分を滞納しています
賃貸期間満了時期が近づいていますのて、立退きを求めようと思いますが、立退料を支払う必要はあるのてしようか
▼立退きを求める二方法慢性的な地代の滞納を続けている借地人に対し、立退きを求める方法としては、①債務不履行（賃料支払義務違反）を理由とする契約の解除をする場合（民法五四一条）、②賃貸期間満了時に更新拒絶の異議を述べて借地契約を終了させる場合（借地法六条、四条一項、なお借地借家法六条、五条一項に同趣旨の定めがありますが、ご質問の場合は旧法下の契約ですので旧法が適用されます）、とがあります
前者の場合には、借地人の債務不履行が認められれば、立退料を支払う必要はありません
しかし、侭務不履行の内容となる賃料不払いの事実が、地主と借地人間の信頼関係が破壊される程度に達している必要があります
もし、信頼関係が破壊される程度でなければ、地主は借地人が立退きを承諾しないかぎり、立退料を支払っても立退きを実現することはできません
また、後者の場合には、地主の更新拒絶の異議に「自ら使用することを必要とする場合その他の正当事由」の存在することが必要です
その判断は地主と借地人の貸地を必要とする理由その他一切の事情を比較考量してなされますから、借地人に慢性的な地代滞納が継続しているという事情だけでは立退き請求は認められないでしょう
少なくとも、地主または親族が自己の住居の敷地として貸地を使用する必要があるとか、アパート経営のために使用したいなど、具体的に貸主側が貸地を必要とする理由がなければなりません
そして、正当事由の有無の判断に当たっては、借地人の地代滞納の継続という事実は、地主側の有利な事情として考慮されます
正当事由が十分に認められれば、立退料を支払う必要がありませんが、もし不十分であれば、立退料を支払うことにより正当事由を補完する必要があります