管理人はだれ！？

2019年10月13日「日曜日」更新の日記

平成初頭にかけてのバブルの時代まで,大都市部では,貸住宅(アパート・マンション)の需要は供給を上回っていた。すなわち,貸手市場であったため,貸住宅については、立地条件がかなり劣るところでも,土地に対する投資を計算に入れなければ、標準的な貸アパート・マンションを建設し,常識的な家賃・敷金・権利金を設定すれば,だいたい満室となり、採算がとれていた。しかし、バブルの時代に,節税対策のための賃貸アパート等への投資なども加わり,供給が急増し,現在では供給過多の状態,すなわち、借手市場へと転換し,空室もかなり目立つようになっている。いいかげんな計画では,建設はしたものの入居者がさっぱりで、借入れで調達した建設資金の返済もままならないということになりかねない。これから貸アパート等を建設しようとするとき,その地域の賃貸市場の状況から需給分析を行い,綿密な採算計画をたてて検討し、計画実施の可否を含めて、的確な判断をしなければならない。収入の主なものは,もちろん家質である。家賃については近隣収入についての賃貸条件を調べることになるが,地元の賃貸アパート専門の不動産業者が,その地元の家賃市場については一番よく知っている。また,住宅新報社発行の『週刊住宅新報』で,定期的に都市周辺のアパートの家賃と敷金,権利金の相場について発表しているので,これを参考にすると,地域ごとの大体の家質動向をとらえることができる。家賃について鑑定評価して求める方法もあるが,質貸アパートの場合,そこまでやる必要はないであろう。家賃のほか,敷金2か月,権利金(礼金)1~2か月という例が多い。敷金は将来返還するものであり,これは収入ではあるが,収益に計上してはならない。権利金は契約期間に応じて配分し、その配分の仕方に難しい計算もあるが、1~2か月分ぐらいの権利金であれば,単純に契約期間で割って配分してもよいし、全部を受け取った年の収益に計上してもよい。