賃貸向中高層住宅の最適規模の決定

: 賃貸住宅というのは、家賃収入が相場によってあらかじめきまっていて,その収入を得るための経費がそれを下回っいて,その差額が利益になるというものである。そして,賃貸住宅の経費の大部分は、建物の減価償却費と,建物を建築するための借入金の利息である。すなわち,建築費がどれだけかかったかということが最大の要因になる。また,家賃収入の側からみれば,貸室が20室あるよりも,40室あったほうが,収入は2倍になる。だから,同じ敷地を利用して賃貸住宅をつくろうと計画するとき,建築規制からみて40室建築することが可能であれば,20室より40室建築しようとする。これが木造アパートの場合は,それほど問題にならない。最近では,建築規制が緩んで3階建も可能になったが,一般的には2階建までである。2階建ぐらいなら、建築費がそう上昇することはない。しかし,鉄筋コンクリート造の場合は,空中へ向かって高く伸ばせる。もっとも,建築基準法上の容積率等の制限内でのことであるが,第2種中高層住居専用地域で,容積率が200%ぐらいのところでも,敷地が広ければ、5~6階建,どうかすると7階建ぐらいを計画してしまう。その結果として,建築費が上昇し,延面積に占める賃貸面般の比率は逆に少なくなる。