管理人はだれ！？

2019年10月25日「金曜日」更新の日記

貸店舗・事務所の立地する地域であるかどうかを判定するためには,その地域に出かけていって,その地域の大部分の土地がどのように使われているか,木造2階建の店舗併用住宅であるか,耐火造の中層事務所であるかなどを観察し,この地域の普通の使用方法が何であるかを判断しなければならない。不動産鑑定の分野では,これを,その地域の「標準的使用の現状を把握する」といっている。(注)その地域の貸家の空室状況を調査することも重要である。もっとも,いずれの地域でも常に変化している。たとえば,地下鉄が乗り入れして乗降口ができたため、顧客が増加し始めて店舗街として発展し始めているとか,逆に,隣りの商店街が繁栄してきて,そちらへ顧客の流れが移っていって,当該地域は商業地としては衰退のきざしがみえ始めているとかということがある。だから,現状ばかりにとらわれてもいけない。将来どのように変化していくだろうかということもみなくてはならない。これは,その地域の標準的使用の将来の動向を把握することである。ところで,この「将来の動向」を把握する際に、計画しようとする土地またはその地域について,ヒイキ目にみがちである。地下鉄が乗り入れて,変化が起こり出したとしても,それによって顧客が増加し,商店の売上げが増加し,そして店舗面積が不足し、店舗の増設が可能になるという実態的効果は徐々に起こるものである。しかし、地下鉄が乗り入れると,明日からでもその効果が目にみえて出てくるようにはやされ、そして地価はそれを見越して高騰する。それで、あわてて店舗の増築なり高層化をする。しかし,すぐにそれに見合った売上増があるものでなく,増築,高層化に見合う収益増が得られず,そのコスト増の負担に耐えられなくなって,その土地まで人手に渡さなくてはならなくなることが多い。そして,皮肉なことに,その頃からしばらくして,その地域の売上増が始まるということが多い。「将来の動向」を把握するときには、クールに判断しなければならない。