管理人はだれ！？

2019年10月29日「火曜日」更新の日記

賃収入については,近隣地域の同種ビルの賃貸実例が最もいい参考になろう。この設例においても,このような賃貸実例をもとにして,それをいくらか低目におさえて計画を立てている。この場合,いくらで貸したいと出ている貸希望賃料も参考になるが,これらが実際にきまる場合、いくらか値引きをしてきまる例も多いので,そこらへんを割り引いて考えねばならない。また,実際に成約した例でも,成約に至るまでの期間を考慮する必要がある。また、家賃は,階層によって異なり、ビルの規模・品質・業種構成等の影響を受けるので,比較するときはつねにそのあたりを加味して比較しなければならない。なお,その地域の空室状況,テナント募集状況などによっては,安全率をみておく必要がある。このために空室等による損失相当額を経費項目として計上する方法があるが,設例では,賃料収入を見込んだ段階で,その相当額を考慮して賃料計上の段階で,各年の平均で約6%の減としている。貸倒準備金については、多額の保証金を預け入れているので計上していない。保証金の運用益を収入に算入する方法もあるが,設例では,保証金は建設費に充当している(その分だけ借入金が少なくなっている)ので,計上していない。また、将来の賃料上昇の予測については,貸ビル市場の現在のような低迷状況の下ではまことに難しいものがある。しかし,景気停滞の時期においても物価の漸増は避けられないものであり,一応,賃料・諸経費とも3年ごとに3%ずつアップするものとして計算しておいた。