管理人はだれ！？

2019年11月2日「土曜日」更新の日記

ここ何年も、投資アナリストが重要だと考えてきたのは、会社の帳簿価額(訳注・巻末の用語 解説参照)を見ることであった。それは端的に、バランスシートにもとづいた、会社の純資産 (すべての債務、負債を控除後の)のことである。過去のそのような手法のメリットがなんであ れ、今日の小規模化の傾向や、リストラ経費がかさむことなどによって、これは会社の現在の 投資メリットを決めるのに、ポピュラーな手法ではない。さらに、知的財産" や "フリース タイルの価値"の方がいまや、物的資産の価値より重要であると思われている。帳簿価額で不動産会社の評価をするのは、これまでもあまり適切な手段ではなかった。なぜ なら、オフィス、アパートメントやその他の構築物は、必ずしも毎年一定の割合で、減価償却 がされるわけではないからである(しかも、基礎となっている土地の価格上昇を無視して帳簿価額 を下げていた)。もっとも、アナリストや投資家のあるものは、帳簿価額よりもプライベート市場や清算時の 価値を調査することを好むが、今日大多数の者は、清算価値よりも会社の収益力に重きをおく。 今日のリートの多くは事業会社であり、FFOや配当の増加に注力し、めったに清算するものではないが、注意深い分析により評価されうる資産をしっかりと保有している。さらに、かか る資産は、メーカーの固定資産や流通ネットワーク、ブランドネームよりも、売却が容易であ る。最後に、多くのリート投資家は、資産価値はリートの時価総額の五〇%以上を占めており、 また多くの場合一〇〇%に近いと結論づけている。リートが、純資産額(NAV)ベースで評価を受けることは、他の会社より、はるかに有 利である。多くの経験豊かなリート投資家やアナリストは、リートのNAVは、たとえそ れが単独で使用されようと、他の評価モデルとの結合の形であろうと、評価プロセスにお いて、非常に重要であると考えている。