管理人はだれ！？

2019年11月3日「日曜日」更新の日記

NAVを使ってリートの株価の真の価値を評価することを提唱する代表的な機関の一つは、 グリーン・ストリート・アドバイザーズという独立したリサーチ会社である。その会社は、比 較的大型のリートの綿密な分析のゆえに、リート産業界で価値ある優れた評判を得ている。同 社の手法は、まずリートのNAVを決定する。これはリートの資産を精査し、資産の適当な還 元利回りを決定、適用する。次に、他の調整をしながら債務を差し引く。他にサービスを提供 し料金をとるビジネスは、切り離して別々に評価される。リートは品質、構成、外部成長の可 能性によって大きく変わることを認めた上で、フランチャイズとしての価値、セクターや立地の特化、株式の内部所有、バランスシートの健全 さ、間接経費、リートとその経営陣または主要株 主との間の利益相反の可能性を勘案して、リート の価値を増価させたり、減価させたりして調整す る。残念ながら、リートのNAVは、容易に算出できる情報 純資産額(NAV)の発見」ではない。リート自身が、その資産価値を評価するのでは なく、外部の評価人を雇って評価させるものでもない。純 資産額はリートの財務諸表に見出せる数字ではない。しか しながら、証券会社の調査レポートでは、しばしば推定N AVを含めて記載している。また推定NAVはリアルティ ー・ストック・レヴューのようなリートのニュースレター を予約購読することによっても入手できる。最後に、投資 家自身で財務諸表を注意深く研究し、経営陣に対して質問 するなどによっても、NAVを推定できる。