管理人はだれ！？

2019年11月5日「火曜日」更新の日記

逆に、投資家は歴史的にもリートの株式に対して、NAVの金額以上の額を次のようなとき には、喜んで支払ってきた。すなわち、組織が強大で手頃なコストで資本調達ができ、健全な 外部成長戦略と相俟って、純粋にパッシブな買入保有戦略下におけるよりも、はるかに速く、 そのFFOと配当の増加の可能性がある場合である。どのような時期をとっても、リート売却のときのNAVに対するプレミアムや割引は、重要 な意味を持つ。たとえば、キムコ・リアルティは一九九一年後半の公開以来、最高級の優良リ ートの一つとみなされてきたし、その株式は他のリートがどうであれ、常にNAVに対するプレミアム付きで取引されてきた。九六年六月末には、キムコは、そのNAV二〇・七五ドルに 対する三五%プレミアム付きで取引されていた。逆に同時期、アパートメント・リートのタウ ンズ・アンド・カントリーは、NAV一五・五〇ドルに対して、二〇%割引で取引されていた。 この割引は、その配当と成長性の貧弱さに対する懸念からであった。こういう評価方法におい て、各投資家は、NAVに対する適正なプレミアムないしは割引を決定する、自分なりの尺度 を開発すべきであり、その際には、リートのFFOおよび配当の増加率のみならず、これまで 述べてきた、その他すべての優良リートの特質をも考慮に入れるべきである。