管理人はだれ！？

2019年11月7日「木曜日」更新の日記

投資家の中には、NAV手法は欠陥があるとして拒否するものがいる。その理由は、リートの 真の時価総額は、資産にのみもとづくものではなく、また、単純なNAV手法はビジネスとして のリートの価値を無視しているからというものである。こういった投資家の議論によれば、リ ートはめったに清算されるものではないので、NAVとは直接関連がない。もし、投資家が不動産のみを買いたいとしたら、直接買うというのである。リート投資家はむしろ普通株式の投 資家のようなものであり、これらの成長するリート会社に対しいくらであれば支払いすぎかを 自ら判断したいのである。その議論に従えば、我々が株価収益率を一般の普通株式の評価と比 較に使うのなら、株価/FFO倍率をリート株の評価と比較に使うべきなのである。数年前よりは現在の方が、この議論に納得できる。なぜなら、今日ではより多くのリートは 真正のビジネスとして定着し、単なる不動産の集合ではないからである。実際、たいていの今 日の証券会社は、リートの推薦の際には、株価/FFO倍率を広く使用している。それにもか かわらず、株価/FFO倍率はリート間での相対的な評価には役立つが、単一の評価尺度とし ては使いづらいという、大きな欠点を持っている。これは、絶対評価の尺度としては役立つ度 合いは小さい。