管理人はだれ！？

2019年11月8日「金曜日」更新の日記

さまざまな評価尺度は必ずしも一致しないので、それらは互いに組み合わせて使われるべ きであり、リートがある特定の時点で、安いか高いかを判断する一般的な指標としてのみ 使われるべきである。株価/FFO倍率の手法は次のようなものである。すなわち、我々がボーリガード・プロパ ティーズの今年のFFOを一・五〇ドルと見積ったとき、真正な価額はFFOに対し一四倍とすると、その株価は二・五〇ドルの一四倍、つまり三五ドルが適正ということになる。もし、 取引価額がそれより低いときは過小評価ということになり、高いときは過大評価である。しか し、それでよいであろうか。答えはそう簡単ではない。ボーリガードの株価/FFO倍率は、 一〇とか一八とかではなく、どうして一四と決めたのであろうか。この場合、ボーリガードの 価格の経緯が出発点となるべきで、ボーリガードの過去の株価/FFO倍率を調べる必要がある。一九九〇年と九六年の間のボーリガード・リートの平均株価/FFO倍率に、その次の年 の期待FFOを加味して一三であったと仮定しよう。さらに、ボーリガードの経営、バランスシート、ビジネスの見通しが徐々に改善され、その 専門のセクターの見通しが、以前よりはるかに良いと仮定しよう。そうなれば、一三よりもむ しろ一四を株価/FFO倍率とすることが正当化されよう。しかし、我々はもっと考察する必 要がある。もし、全体としてのリートの市場での見込みが魅力的になった (そうでなくなった) ときは、我々は高い(低い)倍率を使うことができる。そして、もちろん、そのとき同種のグ ループの株価/FFO倍率を調べてみる必要がある。我々はまた、すべての株価に歴史的に影 響を与えてきた金利の要素をも考慮する必要がある。