管理人はだれ！？

2019年11月9日「土曜日」更新の日記

一〇年ものの財務省証券の利回り一%の増減は、株価/FFO倍率の同様な増減に相当する であろう。しかし、それでは十分ではない。我々は、広汎な株式市場で支配的な価格レベルに 従って、適正な率を選択すべきである。もし、投資家が他の大部分の上場会社の一ドルの収益 に対し、進んでより高い価格を支払うのなら、同様にリートの一ドルの収益にも、より高い価格を支払うだろう。我々はすべてのリートについて、このプロセスを経ることができ、過去のデータにもとづき、 リートのそれぞれに株価/FFO倍率を付与し、すべての適正な調整を行うことができよう。 それから、我々はそれぞれのリートの株価/FFO倍率を、同じセクターの他のリートのそれ、 および異なるセクターのそれと比較しなければならない。バランスシートを含む品質の問題も 同様に考慮しなければならない。優良リートは、より劣るリートより高い株価/FFO倍率で 取引されねばならない。あなたはメーシー百貨店のダイヤモンドよりもティファニーのダイヤ モンドの方に出費を惜しまないであろう。最後に、我々がこれまで議論したように、AFFOはFFOよりもリートの真の収益を表わ すより良い指標である。しかし残念ながら、AFFOの数字はたいていのリートでは、明示さ れて報告されない。そのため投資家としては、AFFOの四半期ごとの概算値を出すために、 証券取引委員会のファイルにある種々の公開情報を掘り起こすか、あるいはまた証券業者のレ ポート、またはリート出版物を入手しなければならない。多くのリート取扱いの証券会社は、 個々のリートの調査レポートを発行しており、リアルティー・ストック・レヴューのような業 界誌も、現在のAFFOに関する良い情報源である。FFOやAFFOにすべての要素が織り込まれた後といえども、計算した倍率はせいぜい主 観的な推測値にすぎない。なぜなら我々が一ペニーに至るまでFFOやAFFOを言い当てる ことができるとしても、なにが適正な倍率かを決定するのは難しいからである。たとえば、過去の倍率が将来の投資について、どの程度まで関連性を有するのか。株式の評価において、長 期または短期の金利はどれほど重要なのか、またそれらはどう算出されるべきなのか。数か月 後、数年後に個人投資家や機関投資家は、他の普通株式と比較してのリートの価値をいかにし て認識するであろうか。投資家が進んで支払いをする金額を決めるために、倍率を調整するこ れらの試みは、はたしてどんなものなのか。―そういう倍率は利口な算定額なのかあるいは 乱暴な額なのか。以上は、株価/FFOや株価/AFFOモデルを使用する際に生ずるいくつ かの疑問点にすぎないのである。