管理人はだれ！？

2019年11月11日「月曜日」更新の日記

別の株式評価の有用な方法は、将来のAFFOの額を現在に割り戻し、正味の現在価値を求 めることである。もし、我々が現在のAFFOからスタートし、リートのAFFO成長を、た とえば三〇年と見積り、将来のAFFOの額を、適正な金利をベースに現在時点まで割り戻す ならば、あらゆる将来の収益に対するだいたい正確な現在価値を得ることができる。この評価 方法は、絶対的なベースでリートの適正価格を決定するのに役立つ。しかしながら、このやり 方でAFFOを割り引くことは、いくぶん価値を多めに見積もることになる。なぜなら、投資 家はこの方法で示唆されるような早い時期に、すべての将来のAFFOを受け取りはしないか らである。株主はリートのキャッシュの配当のみを受け取り、将来のAFFOの成長増のため に、AFFOの残りはリート内部に保有し続けるのである。将来のAFFOの総計を現在価値に割り戻すための想定金利を決定するには、いくつかの方 法がある。ひとつは、リートの資産のポートフォリオにおける還元利回りが平均九%であるな らば、我々は九%の割引率を適用する。この方法の利点は、商業用不動産を有する会社に対し、 商業用不動産市場の評価パラメーターを適用し、現在の価値評価に応じて還元利回りを上下さ せることができる点にある。しかしながら、この方法は後述の割引配当成長モデルに対しての みふさわしいのである。なぜなら、還元利回りは当該物件から自由に入手できるキャッシュフ ローのみを想定しているからである。また、還元利回りは健全な不動産市場で結果としてより 高い収益が得られる、いわゆるレバレッジを想定しているわけではない。 「もっと良い方法は、各リートのリスクの違いの程度に応じて、どれほど我々が進んで支払う かを適正に評価することであるし、また我々が投資に対して要求する総合収益の種類を決定す9% 割引率割引率は株価にどのように影響するかることである。たとえば、特定のリートを保有するリス クの代償として、適正な補償を求めるとき、一二%の収 益を必要と感ずるならば、割引率として一二%という数 字を使うであろう。もっとリスクの高いリートならば、 一層高い総合収益率を要求するであろう。この方法はよ り首尾一貫した評価値を生み出すであろうが、金利や還 元利回りの変動には敏感ではない。 「我々が使う割引率は、広況に変動する結果をもたらす であろう。