管理人はだれ！？

2019年12月31日「火曜日」更新の日記

公示価格路線価鑑定価格実際の取引価格がばらばらだという批判があった。今後は、実際の取引価格を決めるに際して、その価格の妥当性が必要になるだろうし、そのための鑑定評価方法と鑑定価格（その価格で売買が行われる蓋然性を、どの程度考慰しているかを含めて）の決定が必要になってくるだろう。しかし、不動産の鑑定評価を行うにあたっては、考慮しなければならない要素が多く、また評価方法にも一長一短があることから、評価価格をピンポイントで決めるということには非常なる無理があるのである。本蒋第6章では、不動産の鑑定評価が「一物多価」にならざるをえないことを、明らかにする。9）不動産特定共同事業法に基づく金銭出資型の匿名組合方式（参考図表1を参照）は、不動産会社を匿名組合の営業者とし、その不動産会社が保有している物件を営業目的として特定して、投盗家から出資を募るもの、であり、米国のKKITと顛似した商品性を持つものとなるのではないかと期待された。確かに、不動産特定共同事業による匿名組合方式では、不動産会社が営業者となって不動産の実務を執り行うことになるため、この点については会社型不動産投資ファンドよりもRHITに類似することになるし、また、対象物件からの損益を課税前の状態で投資家に帰胸させることができるため、この点では投資家の段階でのみ課税されるというREITと同等の効果を得られる可能性がある。しかし、組合出寅契約の流通性や換金性が確保されてはいないこと（制度改正はなされているが、けっして十分とはいえない投盗家が営業者の信jI]リスクを負担することにはなるものの営業者に対するガバナンス についてはなんら権限がないという点で、REITとは異なっているのである（会社型不動産投資ファンドは、ガバナンスを改善している点で、REITに類似している)。そして、結果として不動産特定共同事業法に基づく商品は、すべての方式によるものを合わせても大きな市場を形成するにはいたっていないのである（図表1-4参照のこと)。