管理人はだれ！？

2020年1月1日「水曜日」更新の日記

最近のフランクフルトのオフィス市場の動向を見ると、賃料の伸び率は一九九二年以降マイナスに転じ、最近二年間もゼロ近辺に止まっている。ただし、中心部の優良物件については、ひところに比べて値ごろ感が見え始めていること、欧州中央銀行設立に伴う金融センター機能へのニーズが高まっていることから、需要が回復しつつあり、立地環境による二極化が顕著になっている。欧州各国と比較したドイツの商業不動産市場の特徴は、比較的小規模のマーケットが複数の都市・地域に分立していることである。例えば、イギリス、フランスにおいては、ロンドン、パリといった行政・経済上の機能が一極集中する大都市が存在し、商業不動産市場としてもそれらの大都市の市場動向によって説明することが可能である。一方、ドイにおいては、ベルリン、フランクフルト、ハンブルク、ミュンヘン、デュッセルドルフ五大マーケットが存在し(図表2?%)、例えば、ベルリンは行政上の首都、フランクフルトは欧州における一大金融センターといったように、各々の都市機能も異なっている。このような不動産市場の特性により、とりわけドイツ国内投資家の立場から見れば、市況のサイクルが異なる複数の都市への分散投資が可能になり、為替リスクを負わないで投資リスクを軽減できるというメリットを享受できる。また、ドイツ不動産市場の投資市場としての特徴としては、オープン・エンド・ファンドおよびクローズド・エンド・ファンド形態による不動産投資が定着し、全体の不動産投資額(除く居住系)の七割強を占めるに至っていることが挙げられるオープン・エンド・ファンドとクローズド・エンド・ファンドとの間には、対象とする不動産やファンド設立後の追加募集の可否による相違点はあるものの複数の投資家から投資資金を広く集めるための「商品」として、両者ともにドイツ国内において広く活用されている。特に、オープン・エンド・ファンドについては、三大銀行をはじめとする金融関が、ファンドの運用を専門に行う資本投資会社を子会社として設立し、銀行の高い信用力を背景にして、銀行の窓口を通じて、個人投資家からも広く投資資金を集めている。