管理人はだれ！？

2020年1月8日「水曜日」更新の日記

法制度面での改善の第一のポイントとして、投資家のキャッシュフローの安定性を確保するため、現行の賃貸借契約体系のうち、過度に借り手保護となっている部分を見直すことが求められる。例えば、イギリスにおいては、商業不動産の賃貸借契約は二五年が基本であり、また、賃料改定は五年毎に上方修正のみが認められる慣習になっている(UORRs:Upwardonlyrentreviews)。九〇年代初めの不動産不況時には、契約期間の短期化を余儀なくされ、実際に五年リースといった契約も登場したが(現状は概ね一五年程度まで回復)、UORRsについてはその間も遵守されて今日に至っている。加えて、通常、賃借料が前払いになっていること、テナント企業破産時において賃借料が他の一般債務より優先して支払われること、維持・修繕費用をテナントが負担すること等、ビルオーナー優位の契約になっていることが一般的であり、投資家の立場から見れば、将来のキャッシュフローの見込みが立てやすい。一方、わが国の状況を見れば、契約期間が通常二年程度と国際的に見ても極めて短期間であることに加え、ビルオーナーによる契約更新拒絶等の申し入れは正当な事由がある場合にしか認められないこと(借地借家法第二八条)、法の規定に反する特約でテナントに不利なものは無効とすること(同法第三〇条)、契約内容の如何に関わらずテナントに賃料の減額請求権が認められていること(同法第三二条)等、過度にテナント優位の制なっている。この要因としては、現行のわが国の借地借家法が、居住用動産と商業不動産の区別なく同一の法体系で扱われている点が指摘されている。