管理人はだれ！？

2020年1月13日「月曜日」更新の日記

不動産特定共同事業とは、不動産事者が事業主体(特定共同事業者)となり、複数の一般投資家から不動産や金銭の出資を募って、賃貸事業等の不動産事業に共同投資する事業である。九五年四月に施行された不動産特定共同事業法(政省令・通達を含む)は、このような共同投資事業の中で、一般投資家が不測の損害を被ることのないよう、投資家を保護するための規制法として出発した。そして、具体的な規制としては、(1)参入制限(特定共同事業者を一定以上の資本金を有する宅建業者に限定、投資家からの出資額を一定の大口以上に限定等)や、(2)行為制限(投資対象を客観的に一体性のある不動産に限定、対象不動産の入れ替えを禁止、投資家の持分権の転売を制限等)を課してきた。しかし、SPC法や会社型投信等、不動産の小口化・証券化に利用可能なメニューが増えるにつれ、不動産特定共同事業の方も、より規制色を薄めた利用しやすい制度に脱皮することが求められている。このような事情を背景に、現在、建設省も不動産特定共同事業法を段階的に緩和する方向で動いている。最近の大きな規制緩和としては、九九年二月、投資家が自己の出資持分を第三者へ譲渡することが可能になったほか、金銭出資の場合の最低出資単位が従前の一〇〇〇万円から五〇〇万円に引き下げられたことが挙げられる。また、今後についても、九九年四月中を目途に投資対象不動産の入れ替えを可能にする規制緩和が予定されているほか、出資持分の売買情報を交換する共同売買市場の創設も予定されており、その着実な実施が期待される。現在挙がっている規制緩和項目以外で、不動産特定共同事業を不動産証券化の器として発展させるための方策としては、最低出資単位に関する規制を撤廃することや、出資持分を私法上・証券取引法上の有価証券に指定すること等、より踏み込んだ措置も検討課題となろう。