管理人はだれ！？

2020年1月14日「火曜日」更新の日記

DCF法とは、収益予測が可能な一定の投資期間内に、対象資産から生み出されると期待される将来のキャッシュフローを、適切な還元利回りで現在価値に転換し、その総和によって対象資産の価格を求める手法である。キャッシュフローは、「将来」時点に生み出されるものとして、投資家等によって「期待される」ものであり、この場合の対象資産の価格は、「各期のキャッシュフローの現在価値の和」と、投資期間終了時点の「売却価格の現在価値」の二つの要素によって構成される。不動産の場合には、各期のキャッシュフローとして「純収益」が、また売却価格として「減価償却を考慮した転売価格」を用いるのが通例である。還元利回りとしては、投資家が対象資産に対して期待する「期待利回り」が使われる。期待利回りは、安全資産利回り(リスクフリー・レート)としての国債等の流通利回りに、適正なリスク・プレミアムを加えたものとなっている。不動産の場合のリスク・プレミアムは、立地、建物のグレード、築後年数等によって、個々の物件毎に決められる。わが国の不動産評価においても、取引事例比較法、原価法に加え収益還元法が併用されているが、実務ベースでは取引事例比較法による評価のウエートが大きく、収益還元法による評価は、「参考価格」的位置づけに留まっている場合が多いと言われている。