管理人はだれ！？

2020年1月22日「水曜日」更新の日記

不動産証券化は、本来、不動産から生み出されるキャッシュフローのみを担保に証券が発行され、投資家は自らそのリスク・リターンを判断して、投資するか否かを決定することが基本である。しかし、償還期間が長期にわたる証券の場合、投資家にとっては、Q金利変動リスク(金利上昇時の債券価格下落リスク、金利低下時の繰上げ償還リスク)と2信用リスク(経済情勢の悪化に伴う債務者の債務不履行の増加等)の二つの大きなリスクがあり、その双方を負担させることは投資家にとって負担が重すぎる場合が多い。このため、償還期間が長期にわたる証券の場合、信用リスクについては公的機関が負担し、投資家は金利変動リスクのみを負担するというリスク分担を行うことが現実的な選択肢となろう。アメリカの証券化の基礎となっているMBSについても、政府機関のジニーメイ(GNMA)や政府関係機関のファニーメイ(FannieMae)およびフレディーマック(FreddieMac)が、元利払い保証を行うことによって信用リスクを負担し、投資家は金利変動リスクを負担すればよい形となっている。住宅金融公庫で現在検討されている住宅ローンの証券化に当たっては、住宅金融公庫が債券の元利払い保証を行い、信用リスクを負担することが有力な選択肢となろう。また、九八年四月の政府の総合経済対策の中で、日本開発銀行が一定の不動産担保証券に保証を行う方策が盛り込まれているが(図表3?6)、これが実現すれば、長期ものの不動産証券化商品の設計に当たっての重要なツールになるだろう。