管理人はだれ！？

2020年1月26日「日曜日」更新の日記

機関投資家が不動産証券化商品に投資するためには、その商品が他の債券同様、格付会社による格付けを取得していることが事実上不可欠である。現在、不動産証券化商品の格付け業務の拡大を見込んで、ムーディーズ、スタンダード&プアーズ、フィッチIBCAといった外資系格付会社がスタッフを充実させる等、取り組みを強化している。また、外資系に比べると出遅れ感はあるものの、日本の格付会社も不動産証券化分野の強化を急いでいる。デュー・デリジェンスとは、不動産(不動産担保付債権を含む)の適正評価のための調査の総称である。具体的な調査内容としては、経済的調査(不動産の収益性分析、鑑定評価等)、の法的調査(権利関係に関する調査等)、3物理的調査(建物診断、地震リスク分析等)が含まれる。従来のわが国の不動産取引では、公示地価・路線価等に準じた土地評価額に建物価格(取得原価から経年減価相当分を控除)を加える程度のやり方で、実質的な評価額が決定されることが少なくなかった。しかし、バブル崩壊以降は公示地価や路線価等の「公定価格」が指標として十分機能しなくなったこと、の担保不動産の処理過程で顕在化した不法占有・権利錯綜といた法的リスクや、阪神淡路大震災で顕在化した地震リスク等、従来の不動産評価ではあまり考慮されていなかったリスク要因に対する認識が高まってきたこと等を背景に、デュー・デリジェンスへのニーズが高まっている。特に、九七年後半からの外資による不良債権(担保不動産)の一括購入の増加を機に、デュー・デリジェンス重視の流れが加速した。デュー・デリジェンスは複数の専門分野にまたがるため、その担い手は多岐にわたる。経済的調査については会計事務所(公認会計士)や不動産鑑定会社(不動産鑑定士)、法的調査については法律事務所(弁護士)、物理的調査についてはゼネコンや地盤・環境調査会社等が主な担い手となろう。現在のところ、経済的調査の分野については、米国でノウハウを蓄積した米系大手会計事務所がリードしている。また、物理的調査の分野については、大手ゼネコンや、地盤・環境調査会社が取り組みを強化している。